Удорожание жилья и поиск экономической выгоды: мнения застройщиков о реновации по-калининградски

Власти Калининграда уже определили 16 стартовых площадок для реновации. Это территории Московского района, несколько участков на выезде из города и микрорайон Космодемьянского. Сносить старое жильё и строить на его месте новое может быть экономически невыгодно застройщикам, а цены на квадратные метры в таких домах могут быть очень высокими. Своими мыслями о калининградской реновации с "Клопс" поделились эксперты рынка недвижимости. 

Поиск экономической выгоды

На сегодня механизмы работы по программе реновации между застройщиками и калининградскими властями до конца не определены. Точно известно, что есть 16 территорий, где нужно снести старое жильё и построить новое. Застройщики получат эти участки через публичные аукционы. Помимо строительства жилья власти хотят обязать девелоперов создавать необходимую инфраструктуру: детские сады или поликлиники. Мэрия пока не знает, проявят ли интерес инвесторы к программе с "социальным обременением".  

По мнению инвесторов, "даже без социального обременения" реновация может быть экономически невыгодной. Строительные компании — это частный бизнес и он будет искать выгоды для себя, считает руководитель компании "Ремжилстрой" Ирина Губко.

Те территории, которые называются, их предлагали и раньше по программе развития застроенных территорий с аварийным жилым фондом. Они и тогда были экономически нерентабельны. Мы думали участвовать в этом, просчитывали некоторые территории. Если ещё и инфраструктуру добавить, то экономически невыгодно. Когда выставляют, например, жилой дом или часть жилых домов, несколько улиц или квартал —  это очень большое расселение, там экономической выгоды не найдёшь. Должны быть какие-то другие принципы подхода к застройщикам, чтобы найти эту выгоду. Например, ещё какие-то территории предлагать", — говорит Губко.

Она привела в пример проект по развитию застроенных территорий в Чкаловске. Тогда власти предложили компании землю на Сельме. 

В 2011 нужно было большое количество домов расселить, но эти территории, на которых дома находились, там экономической выгоды никакой не было бы. Нам тогда дали участок свободный на Сельме, объединили в один лот. В таком случае появлялась экономическая выгода, проект состоялся, мы его заканчиваем уже. Это примерно из этой категории", — отметила Губко.

Задача властей — предложить выгодные условия застройщикам, считает Ирина Губко. 

Какой застройщик пойдёт на проект без экономической выгоды, ещё и с созданием инфраструктуры? Нужно иметь какие-то ресурсы. Что, подарок сделать, благотворительность? Частный бизнес не пойдёт на экономически невыгодные проекты. Задача властей — предложить экономически выгодные условия", — заключила Губко.  

Удорожание жилья

О необходимости предоставлять застройщикам дополнительные земли без расселения, говорит и глава ЗАО "Холдинг-Калининградстройинвест" Валерий Макаров. 

Реально реновация может происходить только за счёт либо более плотной застройки, либо за счёт предоставления иных участков в иных местах, чтобы застройщик мог собрать прибыль и направить её на переселение жителей старых домов. Это всё просчитывается", — отмечает Макаров. 

Иначе оплата строительства детских садов и поликлиник ляжет на плечи покупателей квартир в новых домах, возведённых по реновации, считает Макаров. 

Строительство школ, садиков — это полномочия муниципалитета. На сегодня в Калининграде все садики, школы, поликлиники финансируются за счёт федерального, регионального и местного бюджетов. Если нам вдруг скажут: "Нет, давайте мы переложим на застройщиков эту ответственность", то получится, что на будущих жильцов. Наверное, это всё-таки нереально", —  говорит застройщик.

Реновация в Москве была более рентабельна, потому что средняя цена "квадрата" выше 200 тысяч рублей. А в Калининграде — 60-65 тысяч рублей. Поэтому если застройщикам делегируют ещё и создание социальной инфраструктуры, то квартиры в этих домах могут подорожать в три раза. 

Но, я так говорю, в три раза. Чем больше будет обременения у застройщиков, в скобках у будущих покупателей, (тем выше будет цена — ред.). Покупательская способность-то, извиняйте, у нас достаточно низкая. Ну нереально это", — заключил Макаров.  

Будет жильё в "реновационном" доме дороже или нет, зависит от многих факторов. В том числе и от того, как будут распределяться квартиры — в новостройке на месте старого, или в других новостройках города. Если сработает первый вариант, то калининградцы могут начать "скупать" квартиры в старых пятиэтажках с перспективой, что в будущем их дом попадёт под реновацию и они получат хорошее жильё взамен старой хрущёвки, прогнозирует Гендиректор Союза профессиональных риелторов Татьяна Гилёва. 

Всё зависит ещё и от того, будет ли продлена господдержка для застройщиков, сохранится ли дешёвая ипотека, продолжится ли внутренняя миграция в наш регион, который стал очень популярным — к нам едет Север и Дальний Восток. Это тоже поток клиентов очень высокий. Места в городе не осталось. Поэтому, я думаю, что цена за квадратный метр в таком комплексе будет стартовать в среднем от 75 до 85 тысяч рублей за "квадрат", а на этапе застройки и сдачи это будет далеко за 100 тысяч рублей за квадратный метр", — заключила эксперт. 

Как отразится реновация на калининградском рынке жилья, читайте здесь.