Всё больше россиян, даже получив одобрение банка на кредит, не спешат приобретать недвижимость по ипотеке. Эксперты прогнозируют, что в следующем году аренда может стать более выгодным вариантом, пишет LIFE.
На это может повлиять ограничение доступности льготных ипотечных программ: в последние годы значительная часть квартир в новостройках была продана через них. Данные Центробанка показывают, что за первые девять месяцев 2023 года две трети (66,9%) ипотек в Центральном федеральном округе пришлось на льготные программы, что составило 234,2 млрд. рублей. В октябре выдачи ипотеки с господдержкой в округе сократились на 17,9%, достигнув объёма в 192,2 млрд. рублей. То же самое происходит в других регионах России. Однако, по оценкам коммерческих банков, количество граждан, обращающихся за ипотекой исключительно с господдержкой, по-прежнему остаётся высоким.
Такая ситуация вызывает беспокойство не только у Центробанка, где выражают недовольство тем, что льготные программы способствуют росту цен на жильё и фактически поддерживают застройщиков, а не граждан, но и у Минфина, который обеспокоен тем, что при повышении ключевой ставки именно банки получают все больше средств на субсидирование льготной ипотеки из ограниченного государственного бюджета.
Депутат Госдумы, член Комитета по бюджету и налогам Никита Чаплин считает, что сейчас остро стоит проблема спекуляций, вызванных льготными программами кредитования. Например, из-за них застройщики увеличивают цены на квартиры, создавая при этом колоссальный ажиотаж.
«Мы пришли к тому, что в Подмосковье однокомнатная студия 27 кв. м стоит около 7 млн рублей. Получается, что если молодая семья приобретает эту квартиру по семейной программе льготной ипотеки, то у семьи должно быть около 2 млн рублей первоначального взноса — и 30 лет они будут выплачивать более 30 тыс. руб. ежемесячно. Даже с учётом московских зарплат не у всех семей есть возможность тратить такие средства. <...> Поэтому очевидно, что программу льготного кредитования нужно преобразовывать, делать её адресной для отдельных социальных групп и исключить возможность заработка на таком кредитовании», — считает Чаплин.
По его словам, первоочередной задачей является поддержка и защита семей с маленькими детьми. В случае принятия предложения депутата Правительством РФ, эксперты выделяют три возможных сценария развития событий.
Некоторые считают, что без льготной ипотеки застройщики будут вынуждены снижать цены на новое жильё, в результате чего упадёт и стоимость «вторички». Таким образом, взятие ипотеки по высокой ставке и переплата не имеют смысла; стоит подождать примерно год-полтора.
Те, кто поддерживает «замедление» льготной ипотеки, указывают на заявления правительства о необходимости увеличения первоначального взноса по льготным программам, а также на высказывания Центробанка о росте общей задолженности граждан. Другие эксперты предполагают, что даже при сокращении льготной ипотеки цены не уйдут вниз. Застройщики, возможно, будут уменьшать объём строительства, а продавцы на «вторичке» сохранят высокие цены, воспользовавшись возможностью заработка.
«Относительно новостроек можно с уверенностью утверждать, что рост спроса поднимает цены. <...> Стоит учитывать, что удешевление стройматериалов и снижение дефицита рабочей силы в ближайший год не предвидится», — заявил гендиректор компании «Спецстрой-М» Александр Головин.
Таким образом, если есть потребность в жилье и есть возможность взять ипотеку, будь то льготная или коммерческая, нет смысла ждать лучших времён.
Ещё одни эксперты утверждают, что современный рынок недвижимости в России функционирует не так прямолинейно, как несколько лет назад. Поэтому усилия правительства и Центробанка действительно могут оказать влияние на снижение цен на жильё. Однако, вероятно, такой процесс будет постепенным и не продлится долго. Впоследствии, когда ставка устаканится на комфортном уровне, рынок снова вернётся к обычной динамике, где застройщики и банки будут зарабатывать на ипотеке.
«По прогнозам Банка России, средняя ключевая ставка в следующем году может оказаться меньше на 2–3 процентных пункта. Очевидно, что в первом полугодии ждать её резкого снижения не стоит. Это значит, что тем, кто желает приобрести недвижимость в ипотеку дешевле, чем сейчас, придётся ждать ещё минимум год, а то и полтора — и у них будет весьма короткое «окно» в месяц-два, но это при условии «плохого рынка» для застройщиков», — предупреждает финансовый аналитик Татьяна Упир.
Эксперты в один голос заявили, что выбор в пользу аренды безальтернативен, когда с горизонтом два-три года не ясна перспектива стабильности доходов.
«Просрочка по аренде грозит максимум выселением, но такие случаи единичны. В крайнем случае разрыв договора найма предполагает выезд в другую квартиру, но это не потеря первоначального ипотечного взноса в 20% от стоимости недвижимости и всех уже уплаченных банку платежей», — объяснил заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин.
Кроме того, аренда может быть выгодной тем, кому необходимо жильё в строго определённом районе. В остальных случаях выбор между платежами за аренду или за ипотеку зависит от того, насколько сейчас позволяют финансовые возможности получить достаточную сумму кредита по приемлемой ставке.
В октябре стоимость съёма однушек и двушек в Калининграде выросла на 8,9% и 6,3%.
