Эксперты: Пандемия не ударила по рынку коммерческой недвижимости в Калининградской области

В Калининградской области спрос на коммерческую недвижимость в 2020 году вырос на 30% . Несмотря на пандемию и её почти разрушительное влияние на бизнес, эта сфера не пострадала. Наоборот, калининградцы стали массово скупать помещения на первых этажах. Об этом "Клопс" рассказали представители рынка недвижимости. 

Спрос

У нас спрос на коммерческие помещения, особенно небольшие, очень вырос. Год назад у нас были на рынке помещения со сроком окупаемости 10 лет. Найти такие помещения было нетрудно, а сейчас практически невозможно. Сейчас куда легче найти помещения со сроком окупаемости 12-13 лет и выше",— говорит гендиректор агентства недвижимости "Клипер" Олег Перевалов.  

Особенно вырос интерес на коммерческие помещения на первых этажах от 50 "квадратов" и на помещения с арендаторами. И этому предшествовали несколько факторов. Во-первых, запреты многим видам бизнеса работать в цокольных и подвальных помещениях, анализирует ситуацию глава агентства "Авеню-Риелт" Марат Субхангулов. 

Во-вторых, инвесторы стали аккуратнее и предпочитают брать несколько помещений взамен одного большого. Они также поняли, что доходность от ренты коммерческих помещений от 10% и срок окупаемости до 11 лет, в то время как квартиры не дают доходности выше 6% и окупаемость стала от 14 лет, при сравнимых затратах на сдачу в аренду", — говорит Субхангулов. 

Получается, спрос вырос и пандемия здесь сыграла роль перераспределения бизнеса — кто-то ушёл, а кто-то пришёл на его место, подытожил риелтор. 

Кто инвестирует 

Приходят в бизнес переселенцы из других регионов. Либо калининградцы, которые вывели свои деньги с банковских депозитов.

Приток людей, которые приехали на ПМЖ в Калининградскую область, не уменьшается. Не все из них работают по найму, кто-то привозит с собой 10-15 миллионов, которые вкладывают, чтобы получать пассивный доход", — говорит гендиректор агентства недвижимости "Клипер" Олег Перевалов.

Недвижимость стоимостью от 30 до 50 миллионов рублей покупают именно физлица. Это как профессиональные инвесторы, так и начинающие. 

Есть, конечно, и инвестиционные компании, но они вкладывают деньги немного на другом уровне — торговые центры, бизнес-центры. Но 95%  инвесторов — это физлица", — уверен Перевалов. 

Цены

Несмотря на неиссякаемый спрос цены на коммерческие помещения сильно не поднимаются. А в некоторых сегментах наоборот — падают. Цены стабилизировались ещё в 2019 году. 

Казалось бы, спрос есть и должна увеличиваться стоимость. Но этот спрос очень охлаждается сроком окупаемости. По логике, если есть желающие на помещение и увеличивается его стоимость, то срок и окупаемости, и желающие тоже "отваливаются". На неликвидные объекты цены даже слегка "провалились". Площади без парковок, закрытые забором — не в спросе, особенно в ритейле", — отметил Олег Перевалов.

В цене упали не все помещения. Большей частью это коснулось офисов в ТЦ, где нет отдельного входа. А также цокольных/подвальных помещений и помещений в многоквартирных домах. Но это по причине новых запретов для бизнеса и, конечно, закрытия части бизнеса на подобных площадках", — уточнил глава агентства "Авеню-Риелт" Марат Субхангулов.

Подорожали лишь помещения с арендаторами. И если раньше можно было предложить несколько вариантов помещений с арендаторами с окупаемостью до 8 лет, то сейчас произошёл сильный разрыв — аренда меньше, а цена помещения выше, и окупаемость уже порой от 12 лет. 

При этом инвесторы готовы за дорого брать помещения и без арендаторов, но с расположением, обеспечивающим высокий арендный потенциал по всем критериям", — отметил Субхангулов.

Риелторы говорят — в 2020 году сложилась уникальная тенденция. Во-первых, произошёл разрыв — некоторые помещения подешевели на 40%, некоторые подорожали на 30%, говорит Субхангулов. 

Многие города Севера, Дальнего Востока в 2020 году "просели" на коммерции, а Калининград остался "на коне". И в офисной недвижимости, и в ритейле. Оттуда едут к нам и, значит, везут деньги. Вложения инвесторов — это тоже хороший показатель", — заключил глава агентства недвижимости "Клипер" Олег Перевалов.

Как представители рынка коммерческой недвижимости спасали сферу в пандемию — в материале "Клопс".