"Еле нашли жильё для клиентов из Питера": риелторы и застройщики — о рынке недвижимости Калининграда

В Калининградской области продолжает сохраняться дефицит новостроек и дорожать жильё, а продление льготной ипотеки может усугубить ситуацию. Об этом "Клопс" рассказали представители рынка недвижимости.

"Деньги есть, купить нечего"

Из-за закрытых границ туристы из "большой" России впервые или заново открыли для себя Калининградскую область, некоторые решили купить здесь недвижимость. Для калининградцев отличным поводом продать старое жильё и приобрести новое стала именно льготная ипотека. Но квартир на всех не хватает. К примеру, крупнейший застройщик региона, ООО "Калининградский строительный концерн" (ООО "КСК"), уже снял с продажи и бронирования свои квадратные метры, отмечает риелтор Ольга Фисенко. 

Получается, у других застройщиков есть возможность сыграть на дефиците новостроек, заработать и ещё поднять цены. Возможен и такой сценарий, посмотрим, поток клиентов есть, люди продолжают ехать", — считает риелтор.

Будущее рынка сейчас в руках застройщиков, уверена и глава агентства недвижимости "Эрвин" Лариса Шуляк. 

"КСК" приостановил продажу без мотивации до момента сдачи дома в эксплуатацию, там приличный перечень квартир. Все, кто не успел подписать договор после бронирования, уже не сможет реализовать свои планы. Для меня тревожный момент в этом плане, он в смятение ввёл и застройщиков, и других игроков рынка. Это повлечёт ещё дефицит, он рождает рост цен", — отметила Шуляк.

В ООО "КСК" подтвердили, что с продажи было снято два объекта, которые введут в эксплуатацию не в этом году.  По мнению руководства компании, это решение не повлияет на стоимость жилья у других застройщиков.

Я думаю, это никак не отразится (на цене — ред.). Больше влияет спрос: если в отделе продаж у застройщиков стоит очередь, то любой застройщик будет поднимать цену. За период пандемии у нас трёхкратно увеличился объём продаж, что, в принципе, нам не надо. В связи с этим было принято решение приостановить продажи не на пяти-шести, а всего на двух [объектах]. У нас в компании существует план продаж, и мы за последние четыре месяца его перевыполнили, поэтому было принято такое непопулярное решение. Откроем не в этом году, а, скорее всего, в следующем", — сообщил "Клопс" руководитель отдела продаж ООО "КСК" Дмитрий Кочетов.  

По словам регионального министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Сергея Черномаза, таким образом застройщики подстраховываются. 

Есть застройщики, которые создают для себя некую подушку безопасности с точки зрения передвижки плановой реализации квартир на 2021 год. Они уже, скорее всего, это сделали. А те, кто не сделал, может завершить реализацию сейчас — быстрее "раскассировать" историю с эскроу-счетами, ввести дом в эксплуатацию и прийти к следующему строительству.  Это тоже плюс. Потому что чем больше будет открываться площадок для строительства, тем меньше будет ажиотаж на рынке, все будут понимать, что это такая же плановая работа, мы просто переходим к строительству следующих домов", — сказал чиновник.

Несмотря на то, что застройщики поднимали цены всё это время, спрос не уменьшался. Калининградцы продолжают брать льготную ипотеку.   

По сей день берут эту ипотеку, несмотря на то что цены увеличились достаточно хорошо, а поток людей всё равно прибавляется. Приезжают из регионов, поэтому динамики к уменьшению цен на недвижимость мы пока не видим. На рынке сейчас дефицит квартир — и вторички, и первички. Поэтому вряд ли стоит ожидать уменьшения цены. Это моё мнение. Такая ситуация впервые, поэтому сложно прогнозировать" , — считает риелтор Ольга Фисенко.

"На рынке новостроек купить практически нечего, только то, что планируется к сдаче в период с 2022 по 2024 годы. А то, что мало-мальски сейчас можно было купить — всё, закончилось. У нас есть клиенты, люди приехали из Питера, мы много сил положили, чтобы как-то реализовать имеющиеся у них деньги. Деньги есть — купить нечего! Дожили, обычно наоборот, было", — сказала Лариса Шуляк.

Недвижимость должна подешеветь уже в марте-апреле 2021 года, но не существенно, уверен глава агентства "Авеню-Риелт" Марат Субхангулов. 

В этот период произойдёт резкое снижение стоимости квартир, но никто покупать их не будет: люди уже вложили деньги. Застройщики будут вынуждены продавать квартиры по сниженной цене. В этом году Калининград увидел, возможно, больше людей, чем даже во время Чемпионата мира-2018. Многие захотели здесь жить, цены будут снижаться, но, может, не так существенно, как в других регионах", — озвучил своё мнение эксперт.

Он добавил, что люди побежали за льготной ипотекой, думая, что выиграют по цене, а на самом деле проиграли на 10-20% только за счёт подорожания недвижимости.  "Скоро начнутся просрочки у многих людей. Если доходы в среднем не увеличиваются, а недвижимость растёт — это коллапс начинается", — заключил Субхангулов.  

"Чуда не будет"

Продление льготной ипотеки вызовет дефицит жилья и рост цен, подтвердила директор "Союза строителей Калининградской области" Любовь Боровская.

Ипотечная ставка хорошая, её продлевают, я думаю, что люди будут и дальше вкладывать свои деньги в недвижимость. К нам сейчас очень активно едут жители основной России, учитывая закрытие границ. Они видят, как у нас всё интересно и, знаете, с удовольствием приобретают жильё", —  сказала Боровская. 

Причина роста цен не жадность бизнесменов, а повышение себестоимости строительства, уверена она. "Мы не вели статистики, но, думаю, что в процентном соотношении, где-то на 15% как минимум, да (уже подорожали новостройки — ред.). Понимаете в чём дело, повышение продажной стоимости жилья — это не жуткие аппетиты застройщиков, а необходимость из-за повышения себестоимости строительства. Потому как у нас многие товары имеют большое плечо доставки, а она идёт через Беларусь и Литву, а там оплата в валюте. Например, металл у нас только валютный. <...> Да есть у нас отдельные эпизоды, когда застройщики получают большой процент прибыли, но это не общая тенденция", — отметила предприниматель. 

На вопрос, влияет на стоимость "квадрата" ещё и спрос, Любовь Боровская коротко ответила — "да".  

Как это у нас говорится? Спрос влияет на предложение, учитывая, что застройщики — это и продавцы, они и ведут себя как продавцы, когда заканчивают быть застройщиками. Вот и ответ", — заключила директор "Союза строителей". 

"Ляжет на плечи покупателей"

Генеральный директор компании "КалининградСтройИнвест" Валерий Макаров отметил, что нехватки жилья ожидать не стоит: 

Я не вижу дефицита предложений в Калининграде, по крайней мере. Его и не будет. Губернатор проводил совещание, назвал перспективные площадки, в том числе и остров Октябрьский — 1 300 квадратных метров предложил застройщикам, 300 гектаров областной земли, где земли "Автотора", есть и в области земли — в Светлогорске и в Зеленоградске в том числе", — уверил Макаров. 

В "КСК" уверены в обратном: "Дефицит есть, за последние четыре месяца выкупили практически всё жильё у застройщиков и эконом, и бизнес-класс. Готовые квартиры в среднем ценовом сегменте сейчас в городе, наверное, не найти. Люди выкупили всё, что строится с ближайшим сроком сдачи, поэтому дефицит есть. В любом случае колесо крутится, рынок на месте не стоит и застройщики тоже работают", — говорит  руководитель отдела продаж компании Дмитрий Кочетов. 

По мнению второго генерального директора компании "АвангардИнвестПроект" Александра Ярошенко, продление льготной ипотеки даст положительный импульс для развития отрасли, не будет стагнации. 

Застройщики есть, есть потребление, есть спрос, значит, будем строить. Что касается повышения стоимости, она уже повысилась в данный момент на процентов 10-20. Может быть, небольшой рост будет, но я думаю, что этот рост может продлиться буквально до первого квартала следующего года. Потом снижения не будет, цены будут держаться на том же уровне", — добавил Ярошенко. 

Раз земля для жилищного строительства есть, многоэтажки возводятся, а спрос на недвижимость не утихает, так почему же квартиры продолжают дорожать? Александр Ярошенко попытался дать ответ на этот вопрос. 

Знаете, мы тоже завязаны на мировую экономику. Вы посмотрите: у нас составляющая часть материалов импортного производства, которое мы покупаем за доллары, за евро. Это тоже внесло свои коррективы. Когда евро был по 40 рублей, мы покупали те же комплектующие на воду, канализацию, отопление, котлы разные, что и сейчас в два раза дороже", — пояснил Ярошенко. 

Влияет на ценообразование и проектное финансирование застройщиков, причём не в пользу покупателей: "Застройщики уже работают по ст. 214 ФЗ, и это не повлияет на снижение стоимости. Банковское финансирование надо будет платить, это всё ляжет на плечи наших покупателей, вы же понимаете", — добавил застройщик.

Другие эксперты считают, что именно льготная ипотека вызвала ажиотажный спрос и, как следствие, рост цен. 

Основной фактор роста цен — именно льготная ипотека. Многие инвесторы вернулись на рынок начали вкладывать в недвижимость, многие обычные покупатели, которые были в раздумьях, решили покупать. Эскроу-счета подняли цены на 3-5%, а льготная ипотека и ажиотажный спрос — на 25-30% за последние пять месяцев", — считает Дмитрий Кочетов.  

"Время покажет, перегрет ли рынок"

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Сергей Черномаз также подтвердил, что продление льготной ипотеки спровоцирует рост цен. 

Спрос будет расти, стоимость будет расти, и цена будет расти, соответственно. По большому счёту, мне так кажется, что люди рассматривают возможность приобретения квартиры не только как инструмент улучшения качества жилищных условий, но и как инвестицию. Программа продлевается, застройщики наращивают темп", — сказал Черномаз.  

Ввести административное регулирование роста цен на новостройки областное правительство не может, потому что в системе задействованы коммерческие банки. 

Как регулировать цены на новостройки, если в этом активно участвуют кредитные организации, предоставляя коммерческие кредиты? Они также стараются максимально хеджировать свои риски с точки зрения быстроты реализации квартир, раскрытия эскроу-счетов. Я думаю, рынок будет подстраиваться под те реалии, которые будут происходить и в ипотечном кредитовании и в стоимости квадратного метра. Спрос рождает предложение, это правила рынка и правила игры, которые определены уже жизнью. Конечно же, хотелось бы, чтобы стоимость квадрата не так быстро росла и все успели удовлетворить свои потребности по тем ценовым категориям, которые возможны и доступны гражданам в настоящий момент", — заключил министр.

В России государственную программу льготной ипотеки с субсидируемой ставкой для заёмщика 6,5% намерены продлить до 31 декабря 2021 года. По мнению губернатора Калининградской области, из-за такой поддержки государства рынок жилья области "перегрелся", а "рост цены в 20% за год — это крутовато".