С 1 декабря ЦБ ужесточит для банков требования к выдаче ипотеки с первым взносом менее 10%. Для таких таких кредитов вырастет надбавка по коэффициенту риска. Как это скажется на стоимости жилья, «Клопс» обсудил с экспертами в сфере недвижимости.
В Калининградской области стандартная величина первого взноса — 15%, в том числе по госпрограммам. У жителей региона есть возможности получить субсидированную ставку от застройщика или участвовать в банковской программе, где вместо первоначального взноса в залог идёт имеющаяся в собственности недвижимость. Но если не внести сразу часть суммы, в итоге заплатите гораздо больше: застройщик страхует свои риски и закладывает их в цену квартиры, объясняет ипотечный брокер Алина Буханевич.
«Банки понимают, что категория заёмщиков, которая не смогла накопить 10% от стоимости квартиры, имеет высокие риски в будущем не выплатить ипотеку и допустить просрочки. В любом случае когда-то случится кризис, потому что экономика имеет свойство падать и подниматься. Скорее всего, первыми перестанут платить по ипотеке эти категории клиентов», — добавила Буханевич.
Новые правила — «положительная история» именно для банков, считает собеседница «Клопс», «но эти меры, возможно, хорошо скажутся» и на рынке вторичного жилья.
«Мало того что на «вторичку» ставка выше и нет субсидированных программ, так ещё и застройщики для стимуляции продаж убирают первый взнос и ставки снижают. Человек, конечно, видит, что платёж на «вторичку» будет, например, 30 тысяч, а на новостройку — 17 тысяч, и берёт новостройку», — объясняет эксперт.
Центробанк планирует установить надбавку 2,0 к коэффициенту риска по ипотеке в рублях. Изменения по займам с низким первоначальным взносам могут коснуться и полной стоимости кредита, и страховки.
«С одной стороны, [страховка] может вырасти в стоимости или добавятся новые страховые случаи, но с другой — страхует она не все риски, а как правило, инвалидность и уход из жизни. А если человек потерял работу? Это страхуется добровольно и очень редко», — рассказывает Алина Буханевич.
Спрос на новострой от ужесточения регулирования не упадёт, считает руководитель агентства недвижимости «Наш регион» Екатерина Исупова. 10-15% — адекватная ставка для ипотеки, и большинство потенциальных покупателей понимают, что будет первоначальный платёж.
«Человек, который захочет приобрести недвижимость у застройщика, вступить в долевое строительство, не будет углубляться, какие риски у застройщика. Ежемесячный платёж намного не увеличится. Это (ужесточение регулирования — ред.) повлияет только на общую сумму, когда он запросит справку о сумме переплаты», — комментирует Исупова.
Более скептичен в прогнозах генеральный директор компании «КалининградСтройИнвест» Валерий Макаров. Он считает, что ужесточение регулирования скажется на покупательской способности.
«Финансовые возможности у каждого человека разные. Для кого-то это (первоначальный взнос — ред.) не проблема, для кого-то — да. Поэтому возможности сузятся, учитывая, что последние годы реальные доходы населения, скажем так, не растут», — добавляет Макаров.
«Клопс» уже писал о калининградском жилищном вопросе в связи продлением формата дальневосточной ипотеки. Риелторы считают, что региону нужна аналогичная льготная программа.
