В начале пандемии многие эксперты прогнозировали настоящий апокалипсис на рынке коммерческой недвижимости: казалось логичным, что после ухода на «удалёнку» в компаниях получится наладить ежедневную работу без необходимости возвращаться в офисы. Однако опасения не оправдались: пандемия лишь подсветила уязвимые места и задала новые тренды.
Как обстоят дела на рынке рабочих помещений сегодня, расскажем в материале.
Офисы и коворкинги
По словам Натальи Кругловой, советника генерального директора, руководителя департамента продаж РАД, до пандемии наблюдался дефицит в офисном сегменте: девелоперы, которые раньше их строили, переориентировались на строительство жилья, а свободных офисов сдавалось мало. Это подтверждают данные CBRE: если в 2007–2009 годах вводилось около 1,6 млн кв. м ежегодно, то в 2014 году — только 1,4 млн кв. м, а в последующие годы — всего по 0,3 млн кв. м офисов в год.
С началом режима самоизоляции большинству компаний пришлось остаться в офисах: одни договаривались с арендатором и отдавали в субаренду часть своих помещений, другие — демонстрировали рост и нуждались в увеличении площадей. В основном спрос поддерживался за счёт интереса со стороны госкорпораций и органов исполнительной власти, IT-компаний, а также из-за переездов тех арендаторов, у которых заканчивались договоры аренды. Денис Соколов, партнёр и руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield, отмечает, что гибкие решения стали новым трендом: компании больше не арендуют крупное помещение на 10 лет, т.к. они просто не знают, какой офис им понадобится через два–три года. Именно поэтому доля свободных площадей на рынке снижается, а ставки на офисы растут, считает он.
Алексей Росляков, руководитель коммерческого отдела центра недвижимости Relife (Калининград), объясняет, как в нашем регионе изменился спрос на офисные помещения в бизнес-центрах: «Например, если одинаковые помещения по площади и локации продаются в бизнес-центре и на первом этаже жилого дома с отдельным входом, второе продастся быстрее. Сегодня стоимость аренды офиса в бизнес-центре составляет от 500 до 800 рублей за 1 кв. м в месяц (без коммунальных и операционных расходов)».
По его словам, формат коворкингов в Калининграде не слишком развит и не востребован — если компании необходим офис, она просто покупает площади и делает ремонт на свой вкус. С этим согласны и эксперты в других регионах: коворкинги, гибкие пространства, сервисные офисы развиваются прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге. Остальная Россия пока равнодушна к данному формату.
Елена Денисова, старший директор отдела офисных помещений CBRE, выделяет ещё один тренд — покупку офисов: «С начала пандемии офисы прибавили в стоимости около 30%. Сегодня почти невозможно купить этаж в новых качественных бизнес-центрах. Такая ситуация будет стимулировать сделки по аренде и покупке площадей в ещё строящихся зданиях».
Торговые точки
Торговые центры оказались наиболее уязвимыми в период пандемии. По данным Cushman & Wakefield, уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы вырос с 8,5% в конце 2020 года до 9,8% на сегодняшний день. В городах-миллионниках также наблюдается рост вакантных площадей в торговых центрах.
Потребители перешли в онлайн: так, например, интернет-ритейлеры по итогам прошлого года практически удвоили свое присутствие на рынке. В торгово-развлекательных центрах (ТРЦ) акцент смещается в сторону развлечений и общепита, отмечают эксперты. Около половины российских ТРЦ «умрут» в течение следующих нескольких лет, если не найдут средств на переосмысление пространства, считает Денис Соколов.
Как отмечает Алексей Росляков, на рынке торговой недвижимости Калининграда арендаторов и покупателей помещений больше, чем существующих объектов. В противовес крупным ТРЦ активно развиваются магазины в шаговой доступности. «Стоимость аренды помещений в стрит-ритейле делится на три группы: от 2,5 до 4 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц (топовые места с самым насыщенным трафиком), от 1 до 2 тыс. рублей за кв. м в месяц и 1 тыс. руб. за кв. м в месяц (спальные районы). Арендуемые площади по размеру варьируются от 50 до 150 кв. м». По его словам, если помещение выставлено по адекватной цене, оно быстро находит арендатора или нового владельца: все заинтересованы в хорошем трафике. В спальных районах динамика в стрит-ритейле также есть, но не такая активная, как на центральных улицах.
Склады
В складском сегменте образовался острый дефицит: доля вакантных складских площадей в Москве составляет всего 0,6%. Эксперты поясняют, что большинство объектов — старые склады советского наследия, и никто из потенциальных арендаторов не хочет тратить на ремонт полгода. Кроме того, современному бизнесу нужны и современные здания — вместительные, с высокими потолками. Но если в столице девелоперы активно строят новые склады (до конца 2021 года заявлено к вводу 612 тыс. кв. м площадей), то в других городах дела со складской недвижимостью обстоят сложнее.
Алексей Росляков подчёркивает: в Калининграде не хватает тёплых складов. «Складские комплексы с беспылевыми полами, высотой помещения 8 м, температурой 16–18°C уходят с рынка моментально, — добавляет эксперт. — Холодные склады простаивают. Стоимость аренды склада площадью от 1 тыс. кв. м — от 300 до 600 рублей за 1 кв. м в месяц. Чаще всего склады арендуют производители мебели, окон, изделий из металла».
Итоги и прогнозы
Эксперты сходятся во мнении, что пандемия не привела к появлению новой реальности на рынке коммерческой недвижимости: децентрализация, концепция «15-минутного города», трансформация общественных пространств, развитие городской логистики — всё это было долгосрочными трендами и развивалось до пандемии. Однако пандемия вызвала скоростную реакцию рынка на события.
Возникли краткосрочные тренды: всплеск онлайн-ритейла, закупорка логистических цепочек. «Мы сейчас находимся в хаосе из-за столкновения длинных и коротких трендов — в этом и есть основное влияние пандемии», — комментирует Денис Соколов.
По данным опроса, проведённого Циан.Журналом (12+) среди экспертов в отрасли, в дальнейшем следует ожидать роста цен на офисы, интенсивного развития гибких пространств, реконцепции торговых центров, роста количества магазинов формата «у дома», увеличения стоимости аренды складских помещений и активного строительства новых складов — в формате built-to-suit*.
Алексей Росляков, комментируя ситуацию в Калининграде, добавляет: наиболее востребованными объектами для инвестиции являются торговые помещения. Диапазон стоимости помещения в стрит-ритейле — от 10 до 180 млн рублей (в зависимости от локации). Востребованы разные по площади помещения — от 100 до 3 тыс. кв. м. Из последних трендов специалист также отмечает повышение спроса на помещения для продуктовых магазинов.
* Строительство складов под нужды конкретного заказчика.
Партнёрский материал