Цены на жильё в Калининградской области в 2020 году выросли на 20–30%. На ценовой шторм повлияло сразу несколько факторов: льготная ипотека под 6,5% на весь срок кредитования, девальвация рубля. На фоне ажиотажного спроса ряд застройщиков приостановил продажу квартир в строящихся домах, что также усугубило ситуацию. Сыграл свою роль и туристический ажиотаж из-за коронавирусных ограничений на поездки за границу. Вынужденно променявшим Анталью на Калининград туристам в регионе понравилось. По данным портала открытых данных "СберИндекс", квартиры и дома в курортном Светлогорске из-за резко подскочившего спроса подорожали почти на 37%, существенно выросли цены на квартиры и в Зеленоградске.
В начале марта глава Центробанка Эльвира Набиулина не включила Калининград в число регионов, где можно продлить действие льготной ипотеки. Председатель Банка России неоднократно заявляла, что льготная ипотека привела к удорожанию квартир, которое съело весь эффект от снижения ключевой ставки ЦБ. Окончательного решения по льготной ипотеке ещё не принято, однако опрошенные РБК-Калининград эксперты считают, что отмена доступной ипотеки уже не окажет существенного значения на снижение цен, как минимум они просто "встанут" из-за других факторов.
Стройматериалы и электричество
Все строительные материалы с начала 2021 года подорожали, говорит генеральный директор строительной компании "Мегаполис" Егор Вирясов.
"После новогодних праздников мы вышли на работу и стали получать уведомления от поставщиков о повышении отпускных цен. Объяснения у всех одинаковые: "в связи с ростом издержек, повышением тарифов, волатильности рубля, — отметил Вирясов. — Основные строительные материалы, инертные — цемент, сухие строительные смеси — только за первый квартал 2021 года подорожали на 10–15%. Повысили цены и наши местные производители строительных материалов. В зависимости от поставщика — до 20%. И это только за первый квартал".
Существенно подорожал металл, в зависимости от номенклатуры — до 100%.
"Строительная арматура, профиль прямоугольного и квадратного сечения — на 40%, некоторые профили и кладочные сетки для устройства стяжек — на 80%. И пока тенденций к снижению цен в переговорах с поставщиками, с заводами, с которыми мы работаем напрямую, я не вижу", — добавил Вирясов.
По словам гендиректора некоммерческого партнёрства "Строительный союз Калининградской области" Бориса Бабаянца, цены на металл выросли на фоне возросшего спроса на металл в Европе.
"Российские поставщики стали подтягивать внутренние цены (до европейских), а власти, по сути, закрыли на это глаза: мол, это рынок, и надо учитывать потребности. Я знаю, обсуждался вопрос о заградительных пошлинах, но Минпром РФ предложение не поддержал. Вслед за этим поднялись цены на сборный железобетон, конструкции. И теперь уже процесс не остановить. У нас, к сожалению, если что-то повышается, то уже не опускается", — сказал Бабаянц.
Подорожавшие расчёты с иностранными поставщиками стройматериалов — не единственная причина дальнейшего роста цен на жильё. Строительный процесс связан с потреблением огромного количества электроэнергии, а она тоже не дешевеет. В прошлом году цены на электричество в Калининградской области выросли на 20–50%. В этом году рост продолжился, и бизнес-объединения Калининградской области были вынуждены обратиться за помощью к премьеру Михаилу Мишустину.
"Строительство — очень энергоёмкая отрасль, и рост тарифов на энергоресурсы существенно влияет на конечную себестоимость квадратного метра жилья", — говорит гендиректор СК "Мегаполис" Егор Вирясов.
Сейчас отрасль приспосабливается к новым ценам и пока не видно, за счёт чего стоимость строительства жилья может снизиться: "Удешевления точно не будет, как и резких скачков. Думаю, люди привыкнут к такому порядку цен и будут искать деньги на покупку".
Цены на жильё не упадут не только из-за роста цен на стройматериалы и топливо. Сейчас в Калининградской области наблюдается дефицит рабочих, застройщикам нужно повышать зарплаты своим работникам, полагают участники строительного рынка.
Более того, квартиры могут подорожать ещё на 5–10%, если льготную ипотеку продлят на полгода, не исключает генеральный директор "Союза строителей Калининградской области" Любовь Боровская. Если не продлят, цены "встанут" или снизятся, но несущественно.
"По нашим данным, 40–50% сделок — ипотечные. Если для Калининграда льготная ипотека закончится, то количество людей, готовых приобрести новую квартиру, значительно снизится. Одновременно 50–60% застройщиков перешли на проектное финансирование и у них в банках заявлены критерии продаж квартир. Для того чтобы выполнять свои обязательства перед банками, скорее всего, застройщики будут думать либо о том, чтобы заморозить цены на квартиры, либо в некоторых случаях их снижать, несмотря на то, что стройматериалы подорожали", — сказала Любовь Боровская.
Глава группы "Мегаполис и партнёры" Евгений Морозов считает, что сейчас цены на жильё предельные и останутся такими как минимум в течение двух лет. По его мнению, это время необходимо, чтобы восстановить равновесие на рынке, сейчас оно нарушено.
"На рост цен на жильё в 2020 году повлияло сразу несколько факторов. Среди них — рост стоимости импортных стройматериалов за счёт повышения курса валюты, электроэнергии, топлива, повышения зарплаты работникам. Также много жилья на разной стадии готовности покупалось с инвестиционными целями, чтобы сохранить сбережения на фоне инфляционных процессов. Подогрела ажиотажный спрос и льготная ипотека под 6,5 процентов", — подтверждает общие выводы Морозов.
Евгений Морозов не исключил, что возможна волатильность. Например, когда застройщикам потребуются оборотные средства, и они будут снижать цены для быстрой продажи. Это же касается и физических лиц, купивших квартиры для дальнейшей перепродажи.
"Скорее всего, после результатов 2020 года произойдёт спад продаж. Поэтому можно ожидать от застройщиков рассрочки и скидки на конкретные дома, а также акции, например квартиры с отделкой", — добавил глава группы "Мегаполис и партнёры".
Дефицит готовых участков
Не секрет, что рынок жилья в Калининграде пока держится на проектах, запущенных несколько лет назад. Что будет дальше, прогнозировать трудно, в городе практически не осталось участков с готовыми инженерными коммуникациями.
Примерные затраты для комплексного освоения больших массивов впечатляют. Чтобы снабдить участок площадью 1 гектар сетями, нужно примерно 40 млн рублей. Однако, инженерные сети — не единственная проблема.
Единолично осваивать большие массивы земли, решать вопросы с инженерными коммуникациями экономически невыгодно даже крупным строительным холдингам, а затраты застройщик будет вынужден включить в стоимость квадратного метра.
"Например, "Водоканал" — государственное предприятие. Если консолидировано подойти к вопросу, может быть, взять проектное финансирование в банках тому же "Водоканалу". В пригороде Калининграда есть большие массивы от 100 до 300 гектаров. Да, там есть проблемы с сетями, но крупные застройщики могут объединить финансовые возможности для решения этих вопросов, чтобы появился потенциал для строительства, — говорит гендиректор "Союза строителей Калининградской области" Любовь Боровская. — Наступило время консолидации сил застройщиков и властей".
Партнёрский материал