Многоэтажное строительство в Калининграде давно ассоциируется с унылой, безликой и депрессивной городской средой. С домами-"человейниками", малогабаритными квартирами, грязными, часто ломающимися лифтами, дворами, заполненными автомобилями. Однако новые технологии и, главное, изменение требований у покупателей квартир к комфортному жилью изменили подходы к строительству в спальных районах города. Особенно эти изменения заметны у лидеров строительной отрасли.
Строительная компания "Мегаполис" завершает реализацию масштабного проекта "Восток". Она ввела в эксплуатацию самый большой дом в Калининграде. Шестнадцатиэтажка на 810 квартир (дом №23, который будет иметь адрес Крымский проезд, 2) олицетворяет более чем десятилетний путь застройщика к созданию спального района повышенной комфортности и развитой инфраструктуры.
"В конце 2000-х здесь было поле, через которое проходила поросшая камышом канава, и стоял какой-то страшный недострой, — вспоминает гендиректор строительной компании "Мегаполис" Егор Вирясов. — Не было ни дорог, ни сетей, ни автобусных остановок — одна большая мусорная свалка. Начали строить стандартные кирпичные дома с обычным утеплением. Проекты приходилось переделывать, привносить новшества, соответствовать ожиданиям покупателей."
Преимуществом первых домов проекта "Восток" стали пристроенные подземные паркинги во дворах. Ранее о таких возможностях в спальных районах застройщики не думали, паркинги были только в центре, в элитном жилье — и за совсем другие деньги.
Монолитный гигант на сваях
С 2014 года в "Мегаполисе" с увеличением этажности домов начинается фаза монолитного строительства. Для обеспечения устойчивости шестнадцатиэтажки под каждой из шести секций дома забили более 400 свай по технологии лидерного бурения и установили монолитную железобетонную плиту.
"С конструктивной жёсткостью вопросов нет, сделан серьёзный железобетонный каркас, являющийся несущим. Стены толщиной 30 сантиметров заполнены газосиликатом повышенной прочности D-500, плюс проведён дополнительный комплекс работ, чтобы сделать фактурный вентилируемый фасад с элементами декора, — говорит Егор Вирясов. — Такой фасад имеет срок эксплуатации не менее 50 лет, не подвержен выцветанию, легко обслуживается, легко монтируется: просто снимается повреждённая панель и ставится новая, и это без всяких заплаток. Первые этажи и входные группы выполнены в дорогом исполнении из немецкого клинкера Stroeher."
Дом-гигант полностью оборудован системой доступа, а также системой мер для маломобильных жильцов. Возле каждого подъезда установлен вертикальный подъёмник, работающий от пульта управления. Получить пульт могут даже мамы с детьми до полутора лет. А по карте системы доступа можно попасть на лифте прямо в подземный паркинг на 214 машиномест и обратно.
"В каждом подъезде установлены два лифта — пассажирский и грузопассажирский — компании Schindler. Один из них предусмотрен для эвакуации, так как имеет специальный класс огнестойкости. Такие лифты раньше ставили только в торговых центрах, мы первыми их используем в жилищном строительстве, — отмечает Егор Вирясов. — Ещё одно отличие этих лифтов — для них не требуется машинного отделения, нет цепей, тросов, трения, а значит — нет знакомого многим громыхания."
Покупатель стал разборчивым
Продать серую и унылую многоэтажку сейчас намного сложнее, на застройщика давят конкуренты и предпочтения покупателей жилья. Дома нужно строить красивыми и функциональными, уверена главный архитектор "Мегаполиса" Алёна Сухенко.
"В микрорайоне "Восток" мы от дома к дому стали вносить новшества: в наших предпоследних домах решили добавить больше красок, уделили внимание подъездам. Обсуждали, спорили с нашим департаментом недвижимости, предлагали варианты. Так появилось понимание, куда надо двигаться. Но самое главное — инвестор был не против. "Давайте попробуем", сказал он", — вспоминает Алёна Сухенко разговор с владельцем "Мегаполиса" Евгением Морозовым.
"Мегаполис" изначально рассматривал самый большой дом на "Востоке" в комплексе с торгово-офисным центром, поэтому особое внимание команда дизайнеров и архитекторов уделила фасаду. Его сделали навесным, а также добавили освещение на ряде этажей. Для отделки подъездов использовали дорогую крупноформатную испанскую плитку, плитку уложили и в лифтовых холлах.
"Сейчас покупают не жильё, а комфортную среду, которая начинается с подъезда. Никто не хочет жить в унылом и депрессивном месте. В нашем последнем доме даже светильники на входе — это архитектурные объекты, а не просто фонари. Клинкер на фасаде, мозаичная штукатурка в подъездах, багеты на стенах, выгравированная навигация на оргстекле — всё это выглядит презентабельно. И покупателю кажется, что это более удобно, уютно и дорого", — отмечает эксперт.
Анализ покупательной способности и покупательских предпочтений повлиял на планировки и метраж жилья. Ещё несколько лет назад хорошо раскупались одно- и двухкомнатные квартиры, сейчас повысился спрос на трёхкомнатные квартиры. Их в доме №23 двадцать процентов, площадью от 80 до 88 квадратных метров. А в каждой секции подземного паркинга есть кладовки. Это уже не знакомые всем сырые и мрачные подвалы, а сухие и чистые помещения от 3 до 6 "квадратов", пользующиеся спросом.
Самый большой дом отличает ухоженная и развитая придомовая территория. Цветная тротуарная плитка, резиновое покрытие на многофункциональной детской площадке компании "Микромир", дизайнерские уличные фонари, малые архитектурные формы, тактильная плитка во дворе — такое разнообразие не всегда встречается даже у жилья бизнес-класса в калининградском исполнении!
"Строим для людей"
"Мегаполису" удалось выдержать благоприятную ценовую политику при продаже квартир в самом большом доме. На этапе свайного поля "квадрат" продавали за 35 тысяч рублей, и это за комфорт-класс. Сейчас — 75–80 тысяч во введённом в эксплуатацию доме.
"Квартиры распродали быстро, осталось не более 10%. Принимая решение о покупке, клиенты узнавали, какая будет инфраструктура вокруг, — говорит руководитель департамента недвижимости "Мегаполис" Радмила Левицкая. — Девять детских площадок, пять спортивных, четыре площадки для отдыха. В этих объектах и реализованы пожелания клиентов. А ещё есть коммерческие помещения на первом этаже."
Она согласна, что строить некрасивые дома, даже в спальных районах, смысла нет: у современного общества новые потребности. Этот рубеж компания благополучно перешла, впереди — реализация готовых под ключ квартир.
"Мы строим для людей, а квартиры с ремонтом, квартиры с мебелью и бытовой техникой — это тренд, и мы стремимся ему следовать. Мы уже готовы предлагать клиентам белый ключ в наших построенных домах", — говорит Радмила Левицкая.
Себестоимость жилищного строительства, а значит, и стоимость жилья будет только увеличиваться, уверен Егор Вирясов. Более половины всей номенклатуры стройматериалов — бетон, металлоконструкции, окна и многое другое — "Мегаполис" производит сам. Вертикальная интеграция позволяет экономить на посредниках, делать жильё более качественным и продавать по гуманным ценам. Не секрет, что в Калининграде достаточно жилья, цены на которое необоснованно завышены. "Мегаполис" такой роскоши позволить себе не может.
"Мы не монтируем только лифты, все остальные работы делаем самостоятельно, без субподрядчиков. У нас полный цикл, свой проектный институт. И я уверен в качестве нашего жилья", — заключил гендиректор "Мегаполиса".
От первого лица
Евгений Морозов, собственник группы компаний "Мегаполис":
"Я был приятно удивлён и доволен окончательным проектом нашего самого большого дома — на 810 квартир. Наша команда показала, что видит современные веяния и тенденции в строительстве, в отделочных и фасадных решениях, что хочет строить дома, квартиры в которых пользуются большим спросом. Люди поверили компании! Строительство жилого комплекса "Восток" лично у меня забрало много сил, эмоций, даже здоровья. Но для меня главное то, что наши клиенты остались довольны комфортным жильём, качественной окружающей средой и удобной инфраструктурой. Этот проект не основан только на бизнес-интересе. Мы не стали строить квартиры маленьких метражей, которые были популярны после кризиса 2008–2009 годов, мы построили просторные квартиры по хорошим ценам. Это позволило тысячам семей улучшить свои жилищные условия. И это то богатство, которое не измеряется деньгами!"
Партнёрский материал