"Пандемия бесповоротно изменила сферу": как меняется рынок коммерческой недвижимости региона

Ситуация с коронавирусом затронула все без исключения сферы бизнеса: многие компании были вынуждены уйти в онлайн либо приостановить свою деятельность на неопределённый срок. В первую очередь это коснулось сферы коммерческой аренды недвижимости — торговых площадей и офисов. О перспективах отрасли “Клопс” рассказали эксперты.

Гибкая политика

Владельцы коммерческой недвижимости идут двумя путями. Первый — снижение арендной ставки для съёмщиков или арендные каникулы. Второй — попытка сохранить действующие арендные ставки. Последний вариант, несмотря на выгоду в текущей ситуации, может привести к потере клиентов в будущем, отмечают специалисты.

“По покупке коммерческих площадей рынок подзамер. Многие заняли выжидательную позицию. По аренде кто-то пошёл навстречу арендаторам — предоставили скидку или дали временные арендные каникулы. Это поможет сохранить нормальные отношения и в будущем не нужно будет искать новых клиентов. У меня самого помещения в аренде. На часть из них снизили до 50% ставку. В некоторых пока платим только коммунальные платежи. Но в двух офисах на компромисс не пошли. Мы будем с них съезжать. Но у нас сейчас и большая часть работы переходит в онлайн”, — пояснил глава агентства недвижимости "Авеню Риэлт" Марат Субхангулов.

От половины до двух третей собственников коммерческих площадей уже предоставили различные льготы своим арендаторам, привёл данные руководитель агентства недвижимости “Клипер” Олег Перевалов. 

“Некоторые взяли паузу, но по большей части идут на компромисс — многие помнят, как переживали кризис 2009-2010 годов и понимают, что лучше сейчас сохранить текущих арендаторов, чем потом искать новых по более низким ставкам”, — отмечает Перевалов.

Снижение ставок

Сомнений в том, что цены на съём коммерческих площадей в ближайшее время пойдут вниз, нет ни у кого: в текущей ситуации для владельцев это будет единственным путём сохранить источник дохода от аренды, так как новых интересантов на рынке пока нет, либо их доля совсем невелика — это предприятия, которые ищут более дешёвые офисы с меньшей площадью, считают эксперты. 

“Если брать сектор коммерческой недвижимости, конечно, текущая ситуация сильнее всего сказалась на торговых площадях. Закрытие магазинов привело к тому, что большая часть арендаторов не может вовремя вносить платежи. Говорить сейчас о возможности смены съёмщика в значимых для рынка масштабах просто невозможно. Большинство усилий собственников направлено на удержание существующих арендаторов и поиск компромиссных решений”, — отметил руководитель отделения "управление недвижимостью" факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Кирилл Сиволапов.

Арендная ставка может опуститься уже в ближайшие несколько месяцев, хотя некоторые компании могут пойти на снижение в течение полугода. Как отмечают риэлторы, в среднем по рынку съёмщики могут ожидать скидку до 30-40%.

“Если освободившуюся площадь выставить по более низкой цене, время экспозиции сократится. Но если ставка будет средней по рынку, поиск арендатора может растянуться на срок от месяца до полугода”, — считает Олег Перевалов.

Выживание за пределами офисов

Пандемия бесповоротно изменила сферу аренды коммерческой недвижимости. Текущая ситуация — исторический момент, благодаря которому компании могут в полной мере оценить технологии дистанционной работы и отказаться от традиции снимать огромные офисы.

“Можно ли сказать, что уютные офисы остались в прошлом? Определённо нет. Но миф о том, что успех бизнеса зависит от того, где сидят сотрудники, разрушен. Вирус сделал то, что не удавалось многочисленным создателям платформ для совместной работы, тренерам-новаторам и IT-стартапам "на дому". Он вынудил бизнес выживать за пределами офисов, открыл руководителям глаза на ещё одну строчку экономии средств — аренду”, —считает исполнительный директор SlickJump Антон Ермаков.

С ним согласен и Олег Перевалов: дело не только в финансовой экономии от отсутствия аренды. Сегодня калининградский бизнес вынужден учиться работать удалённо.

“Может, многие не откажутся от аренды офисов. Но сократится их площадь, потому что часть вопросов после разрешения ситуации мы продолжим решать дистанционно. Многие раньше только думали или обсуждали вопрос “удалёнки”. А теперь мы быстро освоим технологические новшества”, — заключил Перевалов.

Масштабы бедствия неоценимы

“Владельцы офисных помещений ещё не осознали, что у них впереди перспектива двойного кризиса. Первый случится по мере того, как компании будут терпеть убытки из-за "великого локдауна", второй, "офисный" кризис, стоит ждать в благополучное время восстановления бизнеса. Все будут анализировать опыт текущего периода и внедрять успешные схемы работы для повышения эффективности. Поэтому если в текущих условиях рынок аренды за счёт инерционных процессов просядет не сильно — на 20-30%, то в момент "офисного" кризиса падением может составить более 40%”, — оценил Ермаков.

Пока на калининградском рынке наблюдается затишье — инвесторы и арендодатели заняли выжидающую позицию. 

“Покупатели коммерческой недвижимости в будущем станут тщательнее присматриваться к приобретению, отдавая предпочтение тем объектам, которые на 100% смогут приносить дивиденды. Но в течение одного-двух месяцев может произойти стагнация рынка, освободится до 30% площадей”, — спрогнозировал Субхангулов.

По словам Олега Перевалова, в отдалённой перспективе число незанятых офисов и торговых помещений может достичь от 20 до 40%. Это зависит от гибкости и ценовой политики собственников. 

“Как ни страшно, но многие бизнесы могут умереть, и владельцы, так или иначе, будут вынуждены искать новых арендаторов”, — отметил риэлтор.

Специалисты единогласно утверждают: пока все оценки предварительные и до окончательного разрешения ситуации можно давать вероятные прогнозы, основываясь на опыте предыдущих кризисов. Но нынешняя ситуация глобальна. И сейчас предсказать последствия весьма сложно. 

“До разрешения обстановки с самоизоляцией оценить масштабы бедствия сложно, но они, конечно, довольно велики”, — подчеркнул Сиволапов.

Ранее эксперты рассказали, как самоизоляция и её последствия могут сказаться на рынке аренды жилья в регионе.