Квартирный вопрос: стоит ли в кризис покупать недвижимость

Многие полагают, что покупка жилья — один из лучших вариантов сохранения средств. Действительно, сегодня приобретать недвижимость для себя выгодно — цены снижаются. А вот заработать на перепродаже может и не получиться. О плюсах и минусах таких сделок говорят калининградские эксперты.

В прошлом году более половины всех инвестиций россиян пришлось на недвижимость, сообщает РИА "Новости". Годом ранее этот показатель равнялся лишь 15%.  

 

В конце 2014 года и начале 2015-го россияне в ажиотаже скупали недвижимость, пишет "Эксперт". Это было связано с девальвацией рубля, а также с тем, что государство начало поддерживать застройщиков, субсидируя ипотеку в новостройках. Но уже в начале 2016 года наступил откат. Доходы населения  падают, а жильё продолжает строиться. Сегодня рынок перенасыщен предложением. В первом квартале в продаже оказалось почти на 30% квартир больше, чем за аналогичный период прошлого года.

 

— Огромное количество квартир строится. По введению жилья Калининградская область за последние два-три года номер один на Северо-Западе. С одной стороны, это существенный плюс, а с другой стороны — для кого мы строим это жильё, большой вопрос, — говорит калининградский бизнес-консультант Олег Скворцов.

 

Сегодня цены на жильё практически не растут, а кое-где и снижаются. В ряде регионов снижение превышает рекордные для прошлого кризиса 10%. Эксперты прогнозируют: цены будут продолжать падать и за год-два могут снизиться на 20-25%.

 

— Изначально у нас всегда считалось, что вложения в недвижимость самые надёжные и самые доходные, что недвижимость обязательно будет дорожать. Но как раз последние полтора-два года показывают, что она не дорожает — в долларах она уже в два раза упала фактически, а иногда даже дешевеет и в рублях, — отмечает доцент кафедры финансов и кредита КГТУ, кандидат экономических наук Константин Евстафьев.

Однако, несмотря на ситуацию на рынке, большинство людей всё равно рассматривает недвижимость как свой главный актив. Если вы решили инвестировать в покупку жилья, стоит ответить себе на вопрос: для чего вы его покупаете.

 

Если вы планируете приобрести квартиру для себя или для детей, то сейчас самое время сделать это — на фоне снижения цен. Если же недвижимость планируется быстро перепродать, чтобы заработать, то момент не самый подходящий. По тем же причинам. Кроме того, владение недвижимостью, которой вы не пользуетесь, может принести убытки, говорит Скворцов.

 

— Если есть квартира, в которой вы не проживаете, нужно подумать, что вы больше получаете — плюсов или минусов, — отмечает эксперт. — Со следующего года налог на недвижимость вырастает как для физических, так и для юридических лиц. Нужно придумать, что с этой квартирой делать — либо сдавать её, либо пытаться её продать, чтобы вложить деньги в другие инвестиционные активы.

 

Однако в будущем ситуация может и измениться, считает заместитель министра финансов региона Анатолий Горкин.

 

— Недвижимость даёт ощутимый интерес на большом временном отрезке, на промежутке 5-10 лет. Сложно прогнозировать динамику цен, но понятно, что всё равно цена в будущем будет выше, — считает замминистра.

Покупать квартиры на стадии проектирования или на стадии котлована намного выгоднее, чем приобретать готовое жильё. После того как дом сдан, застройщик может поднять цены в полтора-два раза или даже более.

 

Однако выбирая покупку такого жилья, нужно внимательно изучать документы. Нередки случаи, когда земельный участок, на котором ведётся строительство, не пригоден для этих целей. Потом это может привести к проблемам.

 

— Приобретать жильё на стадии стройки действительно дешевле, но возникают риски, что оно не будет достроено. Нужно смотреть соответствие застройщика федеральному законодательству, — отмечает Евстафьев.

 

— Многие люди пострадали от того, что жильё не достраивается. А также от мошенников — ведь люди вкладывают большие деньги на этапе строительства. 30% собственных средств — это суммы больше миллиона могут быть, — говорит Скворцов. — Нужно проверять застройщика: что это за компания, что они построили, какое финансовое положение, наличие лицензии. Часть информации можно увидеть на их сайте. Можно пообщаться с риелторами — они всегда будут рекомендовать надёжных застройщиков.

 

Бизнес-консультант советует изучить всю подноготную компании. Нелишним будет проверить картотеку Арбитражного суда, которая есть в открытом доступе в интернете. Если вы увидите, что с застройщиком судится большая часть его заказчиков, стоит крепко задуматься. Узнать информацию о компании можно и в региональном Союзе строителей.

 

Так же внимательно нужно подходить к покупке готового жилья. На его цену влияет местоположение, инфраструктура, экологическая обстановка, безопасность района. Большое значение имеет архитектура здания, этажность, а также характеристики квартиры. Понятно: чем лучше будет жильё, тем дороже его можно будет перепродать в будущем.

 

Приобретение готовой квартиры обойдётся дороже, но зато сразу она начнёт приносить доход — если вы сдадите её в аренду. Стоит задуматься и о страховании. Ведь квартира может пострадать от действий квартиросъёмщиков, её могут залить соседи, может случиться пожар.

Рынок коммерческой недвижимости испытывает не лучшие времена из-за экономического кризиса и девальвации рубля. Достаточно пройтись по центру города, чтобы увидеть это. Высокая арендная плата, часто привязанная к курсу евро и доллара, отпугивает потенциальных арендаторов, поэтому пустеют и торговые центры, и складские помещения.

 

— В любом случае коммерческая недвижимость — это отдельный инструмент. Покупая её, нужно понимать, подо что она будет подходить, — отмечает Скворцов. — Во-первых, нужно смотреть, где она находится. Если в жилом доме, то всегда будут возникать проблемы с соседями. И не важно, помещение это под магазин, кафе, офис, — всегда будут недовольные: шумно, громко работает система кондиционирования, машины паркуются, люди приходят и уходят…

 

Владение коммерческой недвижимостью в отдельно стоящем помещении или торговом центре проще. Однако здесь нужно быть готовым к большим издержкам за содержание объекта. Большие вложения предусматривают и складские помещения, однако у арендаторов склады сегодня вызывают определённый интерес.  

Цены на недвижимость не упадут резко до нуля, что возможно со стоимостью ценных бумаг. Вложив деньги в жильё, можно уберечь их от инфляции. Однако стоит сопоставить этот инструмент инвестирования с другими — возможно, банковский депозит будет выгоднее, подчёркивает Константин Евстафьев.

 

— В любом случае стоит сравнить с доходностью других инструментов: что будет, если положить эти деньги в банк, купить валюту или ещё что-то, — говорит доцент. — По расчётам, доходность недвижимости 3-4%, не больше. То есть меньше, чем доходность рублевого депозита, и примерно равна доходности валютного депозита. И сейчас долгосрочный растущий тренд на рынке недвижимости сменился на противоположный.

 

По его словам, вложения в недвижимость не самые надёжные ещё и потому, что квартира может физически пострадать. А необходимость страхования рисков серьёзно снижает доходность. Выбирая инструмент инвестирования, стоит помнить и об этом.

 

 

Материал подготовлен в рамках Проекта Минфина России "Содействие повышению уровня финансовой грамотности населения и развитию финансового образования в Российской Федерации". 

 

Дополнительная информация по телефону горячей линии (звонок бесплатный): 8-800-555-85-39, +7(4012) 988-233 или на сайте fingram39.ru