Управляющие компании можно сравнить с врачом-стоматологом. Мало кто приходит к нему, когда всё хорошо — обычно бегут при острой боли. Ну а если начинает "болеть" дом — течет крыша, сыреет подвал, в подъезде появляется плесень— калининградцы судорожно ищут телефон своей управляющей компании. А некоторые по старинке пытаются звонить в ЖЭК, даже не догадываясь, что структура управления жилым фондом давно изменилась. Каким образом — разбирается Клопс.Ru.
ЖЭК или УК?
Советские граждане, хоть получали квартиры, но вовсе не становились их собственниками. Всем жилым фондом владело государство. А в более-менее приличном состоянии дома в советские годы поддерживали специально созданные жилищно-эксплуатационные конторы — ЖЭКи.
Сегодня собственник поменялся. Жильем теперь владеет не только государство, но и граждане и юридические лица. В одном доме может быть несколько разных собственников. Система ЖЭКов сменилась на систему управляющих компаний, или УК.
— Когда мы с гражданами общаемся, они нам говорят: "Сколько живу в доме, ни разу там не делался капремонт. Плохая управляющая компания!" Простите, но раньше управляющих компаний не было! Государство плохо следило за своим домом, потому что его не очень волновало, в каких условиях вы живете. Проблема жилья была в том, где жить, чтобы была крыша над головой, — рассказывает директор Центра жилищного просвещения Ольга Аринцева.
— Как следует из названия, управляющая компания должна управлять. В данном случае — общим имуществом дома. Вторая ее важнейшая функция — обеспечение жильцов дома коммунальными услугами – светом, водой, теплом. Компания заключает договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов. То есть, по сути, является "прокладкой" между ресурсниками и населением, — говорит директор одной из калининградских УК Алексей Брезицкий.
По словам Аринцевой, также компания должна следить за тем, чтобы собственники жилья не нарушали эксплуатационные требования – то есть не ломали несущие стены, не делали теплый пол на холодных балконах, не вытаскивали через черепицу телевизионные антенны.
— Управляющая компания это не ремонтная контора. Если говорить языком аналога из литературы, была такая фигура - Бэримор, вот он управляющий, — рассказывает Аринцева. — Он, конечно, может взять иногда молоток или тряпочку, прибить гвоздь. Но его основная задача – определять, что же нужно этому имению, сколько это будет стоить и как это сделать. Но он не вынимает деньги из своего кармана. Деньги ему дает сэр Баскервиль.
Как выбрать и не попасться
Жители многоквартирных домов могут выбрать управляющую компанию по своему вкусу. Если, конечно, не пустят все на самотек и проявят активность. Для начала нужно провести маркетинговое исследование. Ведь, когда мы, например, решаем, в каком автосервисе чинить машину, мы изучаем рынок, цену вопроса, услуги, говорит Алексей Брезицкий.
— Нельзя бросаться в омут первой попавшейся компании. Надо собрать сведения, отзывы. Сейчас любая компания обязана предоставлять информацию о себе: с какого времени работает, какие дома в управлении, какие административные санкции к ней применялись. Такая информация должна быть в офисе компании. Также данные есть на сайте "Реформа ЖКХ", — подчеркивает Брезицкий.
Стоит не полениться и пообщаться с жителями тех домов, которыми управляет данная компания. Адреса домов в УК вам предоставят, говорит эксперт. Возможно, после такого общения вы передумайте вообще связываться с этой компанией. Также необходимо тщательно изучить список услуг и цен. И здесь нужно быть очень внимательным, говорит Брезицкий.
— Основная услуга формируется в квитанциях, как "содержание жилья". Но сохраняется тенденция на рынке, когда эту стоимость разбивают: содержание жилья, отдельно содержание мест общего пользования, обслуживания лифта и пр. — говорит эксперт. — То есть одна компания покажет все это одной строкой и озвучит тариф 15 рублей. А другая скажет: "Да вы что? У меня эта услуга дешевле – 10 рублей". Но при этом ряд услуг будет выведен отдельно.
Сегодня в Калининградской области процедуру лицензирования прошли свыше двухсот управляющих компаний. Но это не значит, что верить нужно всем и отказаться от сбора информации. Наоборот, тщательный анализ рынка значительно снизит риск того, то, что вы попадете на недобросовестную компанию, говорят эксперты.
При этом стоит помнить: дом это не просто коробка — это сложный инженерный механизм. В идеале профессионалы из управляющих компаний должны рассказывать гражданам, как правильно управлять сооружением, проводить разъяснительную работу. Но это в идеале, а на деле часто происходит по-другому.
— Проблема в том, что подавляющее большинство компаний либо не может — кадров нет, их страна не готовила, либо осознанно не хочет этим заниматься. Какой смысл ходить и разъяснять людям, которые еще и враждебно настроены. Лучше поставить им какую-то смешную плату за квадратный метр, они какое-то время будут довольны, а потом я уйду с рынка, — отмечает Аринцева.
Собственники оторваны от реальности
Но и об активном участии жильцов в судьбе своего дома говорить не приходится. Многие не то, чтобы участвовать, но даже адреса своей управляющей компании не знают.
— В силу сложившейся традиции советского прошлого собственник не хочет принимать решения по поводу своего имущества. Он себя позиционирует как собственника квартиры в доме. И при этом не понимает, что в этом доме есть еще общее имущество. Человек живет на первом этаже и говорит, какая, мол, мне разница, течет крыша или нет. А тот, кто живет на пятом, говорит — подумаешь, сыро в подвале, не хочу принимать решение. А без их решения не может быть действия управляющей компании, — отмечает Брезицкий.
Часто сотрудники УК воспринимаются населением как враги и обманщики. Тут уж не до конструктивного диалога. По словам Брезицкого, сегодня у населения нет "нормальной культуры общения".
— Сегодня 90% людей приходит и говорит: "За что я вам плачу?" Вот реальная ситуация: у нас есть уборка мест общего пользования, а содержание жилья начисляется с площади квартиры. Приходит человек и говорит: "Я плачу по договору, придите, уберите в моей квартире". Вот это уровень культуры, — подчеркивает эксперт.
Собственность — это ответственность и финансовые вложения, уверена Аринцева. И если не собираешься нести это бремя, не лучше ли вообще отказаться от владения? Особенно инертная позиция граждан заметна в ситуации с капитальным ремонтом, деньги на который будут собирать.
— Люди говорят: "Какой ужас! Нам сейчас придется скидываться и тратить много денег". Но вы знаете, что если сейчас этот дом разрушится, то вы останетесь вообще без жилья? А не хотите ли вы уже сейчас вложиться в капитальный ремонт, чтобы в будущем не только вы, но и ваши дети и внуки не остались без крыши над головой? — говорит Аринцева. — Дома живут дольше людей. Ты зачем стал собственником? Если ты собираешься ограничить проживание семьи в доме своей жизнью, то тебе достаточно жить по договору социального найма. Крыша над головой есть, ответственность за капремонт несет собственник – государство.
В отличие от куска золота, лежащего в сейфе, дом рушится со временем. Именно поэтому в судьбе здания нужно принимать активное участие.
— Если вы не пришли на общее собрание и не высказали свое мнение, то решение примут те, кто пришел. Когда люди это поймут, у нас закончится борьба между собственниками и управляющими компаниями. У нас начнется нормальное обсуждение условий, — уверена Аринцева.
— Порой собственники оторваны от реальности, их сознание остановилось на советском времени, когда государство решало, что делать, - рассказывает Брезицкий. – В наших школах есть основы семейной жизни, основы религии. А вот основ совместного проживания в многоквартирном доме нет. Но это важнейшая тема, которой можно и нужно учиться.
Сегодня информацию о работе управляющих компаний можно получить в Центре жилищного просвещения, где проводятся курсы для собственников жилья. Записаться на курсы можно по телефону "горячей линии" 8-800-555-85-39 или на сайте fingram39.ru . Обучающие семинары для собственников проводят и некоторые управляющие компании, что явный плюс для них. Главное – проявить активность и прийти, ведь судьба дома, прежде всего, в руках его жителей.
Материал подготовлен в рамках Проекта по повышению уровня финансовой грамотности жителей. Дополнительная информация по телефону горячей линии (звонок бесплатный): 8-800-555-85-39, +7(4012) 988-233 или на сайте http://fingram39.ru/.
