По статистике, 60 процентов жилья в России в 2013 году были приобретены с привлечением ипотечного кредита, и ипотечный рынок продолжает расти. Но есть некоторые тонкости и нюансы как по порядку оформления самой сделки купли - продажи, так и по ряду требований, которые предъявляются банками к ипотечному жилью. Наш эксперт, риэлтор, Лариса Вертинская расскажет об особенностях калининградского рынка жилья, о том, какие квартиры можно покупать в ипотеку, а какие сделки банк категорически не одобрит.
С чего начать - с похода в банк или выбора квартиры?
В принципе, без разницы. Однако, если ипотечный кредит вам уже одобрен, у вас есть некоторый срок, за который вам придется найти квартиру. Как правило, срок одобренного жилищного кредита составляет 3-4 месяца. Стоит иметь ввиду, что банк предъявляет к продавцу квартиры определенные требования, и ему придется собирать различные справки, поэтому, хорошо иметь временной зазор для разных бюрократических формальностей.
Если же вы сначала найдете квартиру, будьте готовы к тому, потому что пока банк будет рассматривать возможность выдачи вам ипотечного кредита, квартира может "уйти" к более расторопным покупателям. Возможность выдачи залога покупателям вам придется также выяснить в вашем кредитном учреждении.
На практике же клиенты первоначально обращаются в банк и, имея на руках одобренное решение по кредиту, плотно занимаются поиском подходящего варианта жилья. А выбирать сегодня есть из чего - Калининград застраивается динамично, и при том рынок вторичного жилья так же разнообразен.
Какая должна быть квартира
Прежде всего, квартира должна быть ликвидной. При выдаче ипотеки, по сути, банк вам покупает квартиру, под ее же залог. То есть теоретически, если вы не сможете выполнить перед банком свои обязательства, квартира, по идее, должна в кратчайший срок превратиться в деньги.
Если вы покупаете квартиру путем участия в долевом строительстве или же готовую новостройку с использованием ипотеки, все юридические риски, как правило, просчитывает кредитное учреждение. Естественно, застройщик должен быть надежным. Очень удобно работать с аккредитованными в кредитных организациях застройщиками.
Совершенно иная ситуация - на вторичном рынке недвижимости. На первый взгляд, широкий выбор на рынке жилья даст необходимую свободу в подборе приемлемого для вас варианта, однако, и тут не все просто.
Итак, банк не одобрит сделку:
- Если существует какое-либо обременение на квартиру;
- Если квартира продается по доверенности. В том случае, если покупатель находится на работе в другой стране, банк в исключительных случаях пойдет на встречу. Ну а если человек находится в местах не столь отдаленных или болен, то вам предложат найти другой вариант жилья;
- Если квартира приобреталась в свое время продавцом с использованием материнского капитала, и необходимые доли не были выделены несовершеннолетним детям;
- Если вы покупаете долю в квартире. Исключение – если после приобретения доли в квартире она становится целиком собственностью вашей семьи. В последнее время в Калининградской области в нескольких банках появились подобные ипотечные программы, так называемый "Выкуп последней доли".
- Определенные сложности могут возникнуть, если вы решите приобретать квартиру в довоенном, так называемом немецком жилищном фонде. Банки дадут ипотеку на жилье из восстановленных домов, или из домов после капитального ремонта.
- При наличии неузаконенной перепланировки. При подаче документов банк обязательно проверит этот момент, это один из важных показателей ликвидности квартиры.
Что ждет продавца квартиры
Продавец квартиры, который решится на сделку с покупателем, привлекающим для покупки квартиры банк, должен быть готов в кратчайшие сроки предоставить в банк различные документы и справки, подтверждающие происхождение квартиры и собственную благонадежность. Банк должен убедиться, что сделка состоится, и ни у кого не будет желания и прав оспорить ее.
Кроме того, продавец должен быть готов, к тому, что банк перечислит деньги за покупку квартиры только после того, как сделка купли- продажи будет зарегистрирована, и покупателям будут выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Кстати, при продаже квартиры, бывшей в собственности менее трех лет, продавец не сможет ввести в заблуждение налоговые органы относительно суммы сделки.
Дополнительные услуги
Несколько слов о дополнительных услугах. Когда у вас не так много времени для поиска квартиры, для ускорения процесса поиска вам, возможно, придется обратиться к риэлторам. Имейте ввиду, что разные агентства недвижимости могут продавать одну и ту же квартиру. Цена на неё обычно примерно на одном уровне, а комиссию за свои услуги могут затребовать разную. Будьте готовы заложить в собственную смету расходов средства на выплату комиссий.
Удачных сделок!
Материал опубликован в целях повышения финансовой грамотности населения.