Взять льготную ипотеку с господдержкой больше нельзя. Как это повлияет на рынок недвижимости в Калининградской области, «Клопс» рассказали генеральный директор компании «КалининградСтройИнвест» Валерий Макаров и президент Гильдии риелторов Калининграда Олег Перевалов.
Один из видов льготной ипотеки ввели в 2020 году, чтобы поддержать застройщиков во время пандемии. Новое жильё можно было купить не более чем за 6 млн рублей, взяв кредит по низкой ставке — 8% годовых. Единственное условие: гражданство РФ. Предполагалось, что жильё станет более доступным, но в итоге программа обогатила инвесторов, застройщиков и банки.
«Для населения это было в минус, потому что за четыре года привело к сумасшедшему росту цен в два или три раза. На мой взгляд, льготные программы должны быть более адресными: если это программа для учителей, то она должна поддерживать их, а не директоров школ. Тогда это действительно будет поддержка», — Олег Перевалов предполагает, что теперь цены скорректируются: подешевеют какие-то типы объектов, замедлится или остановится рост.
«Роста однозначно не будет, к нему могут привести другие факторы: рост инфляции, обесценивание рубля», — спрогнозировал собеседник «Клопс».
На изменение цен повлияет и спад спроса в ближайшие месяцы: те, кто хотел приобрести жильё, пытался это сделать до 1 июля. Сейчас потенциальные клиенты займут выжидающую позицию. Но, несмотря на это, интерес к ипотеке как инструменту приобретения жилья не угаснет: появятся новые программы, варианты рассрочек, активнее будет развиваться система субсидирования от застройщиков.
«Сейчас главной программой станет «семейная ипотека». У нас июнь был рекордным: спрос вырос в два раза с началом года. Скоро спрос снизится минимум на 65%, пока люди не привыкнут или не снизится ключевая ставка», — считает генеральный директор компании «КалининградСтройИнвест» Валерий Макаров.
Повлияет ли субсидирование на рост цен?
«Субсидирование тоже должно быть какое-то адресное, ограниченное. Это может привести к увеличению стоимости квартир, потому что застройщики вряд ли будут субсидировать себе в убыток, а значит, это будет заложено в стоимость. Да и банки требуют определённый объём прибыли, который не предполагает снижение цен», — отметил Перевалов.
По словам Валерия Макарова, крупные застройщики имеют возможность удерживать стоимость «квадрата» и не сбавлять темпы работ.
«Снижения цен трудно ожидать, потому что у нас такой сильный рост себестоимости. Маржинальность сильно падает. В целом по России всё дорожает, а в Калининграде ещё сильнее из-за логистики. Тут очень сложно планировать», — поделился Макаров.
Сколько нужно зарабатывать, чтобы комфортно выплачивать ипотеку?
Эксперты считают, что на оплату займа должно уходить 30% от семейного бюджета. «Клопс» прикинул, сколько должна зарабатывать калининградская семья без детей, чтобы купить однушку на Сельме за 5,3 млн рублей.
Банки предлагают ипотеку под 16%, а кто и под 20% годовых. Ежемесячный платёж может составлять от 43 тысяч рублей до 50. В таком случае пара должны зарабатывать от 140 до 170 тысяч рублей.
Двухкомнатная квартира стоимостью 8,4 миллиона потребует платёж от 85 до 99 тысяч рублей. Бюджет семьи должен быть не менее 280 тысяч рублей в месяц.
Экономист считает, что теперь калининградские застройщики заморозят стройки, чтобы не снижать цены и создать искусственный дефицит. Продолжают действовать другие льготные программы: «Семейная», «Сельская», «Военная» и IT-ипотека.
