В Калининградской области стали реже покупать жильё в ипотеку. Почему сложилась такая ситуация и что в целом происходит на рынке недвижимости, обсудили участники круглого стола, организованного «РБК Калининград».
Только цифры
Число сделок по покупке готового жилья в кредит снизилось с 85% в 2020 году до 69% за 8 месяцев 2023-го, а в 2022 году этот показатель составил 66%. Таковы данные Росреестра.
А вот количество аналогичных сделок по договорам долевого участия, напротив, заметно выросло за 4 года:
- в 2020-м число такие покупки составили 14 % от общего числа,
- в 2021-м — 22%,
- в 2022 — 34%,
- по итогам 8 месяцев 2023 года — 31%.
Почему это произошло?
По мнению главы «КалининградСтройИнвеста» Валерия Макарова, люди «успокоились» после эпидемии коронавируса и начала специальной военной операции, бума на рынке недвижимости сейчас нет. На ситуацию также повлияло повышение ключевой ставки Центробанка РФ, сделавшее покупки в кредит невыгодными.
«Если посмотреть ещё глубже, то банки ужесточают ипотеку.
Первоначальный взнос — 20%, ставка по ипотеке — 14%. В такой ситуации можно ожидать снижения спроса».
По мнению президента региональной Гильдии риелторов Олега Перевалова, в 2020 и 2021 годах сделки заключались в основном с жителями «большой» России. С введением санкций и изоляцией Калининградской области в регион перестали переезжать из других частей страны.
У нас рынок на 70-80% держался за счёт приезжих, а сейчас их меньше, поэтому и объём сделок стал меньше.
Местный покупатель вроде бы и есть, но не в таком количестве, как приезжих», — заключил эксперт.
Это подтверждает и Татьяна Гилёва, глава Союза профессиональных риелторов. В последнее время квартиры в ипотеку покупает только местные — если могут себе это позволить.
«У нас в Калининграде официальная зарплата около 55 тысяч. При такой средней зарплате сложно рассчитывать на ипотеку. Как правило, первоначальный взнос — 500-600 тысяч, люди добирают по ценовой позиции где-то 3 миллиона минимум, даже если это однокомнатная квартира. Это достаточно серьёзная нагрузка, поэтому динамика немножко замедлилась», — считает Гилёва.
Что ждёт калининградцев?
Макаров отмечает, что даже в таких условиях застройщики продолжают вводить в эксплуатацию новые «квадраты» и тенденции к снижению объёмов нет.
Я не вижу катастрофы, никаких панических настроений.
Есть трудности, мы о них говорили, но паники нет. <...> Сейчас заглянуть в будущее сложно. Оптимизм вызывает то, что экономика по России стабилизировалась, прогнозируется рост ВВП», — говорит девелопер.
Олег Перевалов, напротив, считает, что из-за большого предложения на рынке застройщики будут задумываться о перспективах возможных проектов.
«В будущем, наверное, объёмы строительства уменьшатся. Девелоперы сейчас внимательно изучают рынок. <...> Времена, когда брали всё подряд и за любые деньги, уже прошли», — прогнозирует риелтор.
А за сколько будем покупать?
Стоимость жилья зависит не только стоимости материалов и их доставки, но и от технологий строительства. По словам главы «КалининградСтройИнвеста», резкого падения цен ждать не следует: играет роль нехватка стройматериалов. Валерий Макаров считает, что ситуация стабилизируется, когда наладится логистика.
«Работа в условиях дефицита — это провокатор роста цен, и пока повышение наблюдается, говорить о стабилизации стоимости очень сложно. <...>
Первое условие — наладить транспортную доступность Калининградской области».
Олег Перевалов убеждён, что цены на недвижимость сейчас не растут. По его словам, отдельные застройщики накручивают по 5 тысяч за каждый «квадрат», но это не меняет общую картину. Калининградский рынок жилья находится в стагнации. Где-то, говорит Перевалов, цены не отличаются от тех, которые девелоперы установили ещё два года назад, а где-то даже упали.
«У застройщика остались непроданные квартиры на конец 21-начало 22 годов. Цена, которая была тогда, и нынешняя — она никак не изменилась, в каких-то случаях она даже ниже стала», — говорит риелтор.
Эксперт отмечает, что жильё сдаётся ежемесячно, но калининградцы не спешат приобретать квартиры в новостройках. К тому же не дремлют собственники вторички, которые охотнее проявляют гибкость.
В ближайшей перспективе нас ждёт глубокая стагнация, которая даже может привести к падению стоимости.
Такой сценарий тоже возможен. Если будет её рост, то это посвидетельствует о бешеной инфляции», — оценивает Перевалов.
Татьяна Гилёва не согласна с коллегой относительно маленького спроса. По её словам, государство дотирует несколько ипотек на хороших условиях, существуют программы и от самих застройщиков. Высокая стоимость недвижимости объясняется так: низкая ставка спровоцировала спрос на «квадраты», а их себестоимость выросла.
«Повышение ипотечной ставки до 16% приведёт к стагнации рынка. Второй момент: пока поддерживаются льготные ипотеки, стоимость жилья будет только расти. <...> Но её провала до конца года точно не нужно ожидать, а дальше прогнозы делать сложно», — подчеркнул риелтор.
Калининград по итогам 2022 года занял восьмое место в России по объёмам введённого в эксплуатацию жилья.
