21 июня РБК Калининград провёл круглый стол в формате Public Talk (англ. — публичный разговор) на тему «Портрет калининградского покупателя недвижимости. Тренды спроса и предложения 2023 года».
Во встрече приняли участие первый заместитель министра регионального контроля (надзора) правительства Калининградской области Оксана Астахова, первый заместитель генерального директора компании «КПД-Калининград» Павел Новик, региональный директор ПСБ в Калининграде Андрей Кохан, генеральный директор агентства недвижимости «Владис Авеню-Риэлт» Марат Субхангулов, руководитель отдела продаж «Калининградстройинвест» Виктор Мурашев, генеральный директор компании «Доминантика» Елена Курышева и соучредитель риэлторского агентства «ЭЛЕОНЪ» Евгений Куриленко.
Разговор шел о том, кто сейчас основной покупатель недвижимости в Калининграде и Калининградской области, каков портрет покупателя жилья в регионе. А еще о том, какие города области самые популярные для покупки недвижимости, какие инструменты используют жители после ухода субсидированной ипотеки и есть ли резервы для дополнительной поддержки рынка.
Структура продаж в недвижимости
В прошлом году в наш адрес неоднократно поступали уведомления от застройщиков о приостановке строительства многоквартирных жилых домов. Многие из них не строились более шести месяцев. Сейчас поступают уведомления о возобновлении строительных работ, рынок восстанавливается, жилье продолжают строить. Причем качество строительства в Калининграде находится на должном уровне, застройщики подходят комплексно, учитывая развитие инфраструктуры в своих проектах, что очень важно. Об этом на круглом столе сообщила Оксана Астахова.
«Если с февраля 2022 года были приостановки и к нам поступали заявления, которые за собой влекут ряд необходимых мероприятий, и это для нас было неожиданно, ведь приостановки были более шести месяцев, сейчас все эти приостановки снимаются, что говорит о урегулировании вопросов на строительном рынке. Единственное, общее количество вновь начинаемых строек немного отстает от показателей предыдущих лет. Но приостановок строительства уже нет, что говорит о динамике продаж, и, значит, рынок имеет динамику продаж. Мы осуществляем строительный надзор и несем ответственность за соответствие построенных объектов проектным решениям. И, мне кажется, что на качество стройки, которое мы наблюдаем в Калининграде, многим российским субъектам можно равняться. Конечно, и нам есть всегда к чему стремиться. Все наши застройщики идут в ногу со временем, что касается инфраструктуры, анализа и учета потребностей покупателя, внедрения инновационных материалов, обеспечения дополнительных условий для проживания — это все есть в отрасли. Те факторы, которые были связаны с ухудшением продаж на рынке недвижимости, они не зависели от наших застройщиков и были связаны только с внешними факторами», — резюмировала первый заместитель министра регионального контроля регионального правительства.
Сейчас продажи недвижимости возвращаются к докризисным показателям. Стоимость квадратного метра зафиксировалась. А среди покупателей недвижимости появились приезжие, их доля составляет 30%, рассказывает Павел Новик.
«В январе 2022-го произошел резкий рост квадратного метра. Но люди продолжали покупать еще даже в марте. Потом было резкое падение спроса, которое немного выровнялось к лету прошлого года. А в сентябре рынок недвижимости снова начал стагнировать. В прошлом году у нас среди покупателей почти не было приезжих, покупали в основном местные жители. Но за первый квартал 2023 года, и уже даже за второй квартал, рост продаж увеличился в два раза. Стоимость квадратного метра у нас не снижается, в среднем по региону она варьируется в пределах 100 тыс. рублей. И мы прогнозируем, что стоимость квадратного метра сейчас падать не будет. Уже появились среди покупателей приезжие — 30% от всех клиентов. Считаем, что тенденция по возвращению рынка недвижимости в докризисное время есть», — пояснил первый заместитель генерального директора компании «КПД-Калининград».
По данным аналитиков Единого ресурса застройщиков, в Калининграде продажи квартир в строящихся домах за год упали вдвое. С апреля 2021-го по апрель 2022-го калининградские девелоперы реализовали по договору долевого участия 11 тыс. квартир, годом позже — 5 тыс. Это связано с двумя причинами: ростом цен и сокращением миграционных потоков, комментирует аналитику Марат Субхангулов.
«Всему виной две основные причины. Первая — это подорожание квартир в новостройках как минимум на 40%. Для большинства населения цены стали просто неподъемными, даже по ипотеке. А вторая причина — к нам резко с началом СВО сократились миграционные потоки, которыми славился город. Раньше к нам активно ехали на постоянное место жительства, и большинство сделок совершали именно вновь прибывшие. Но за последний год количество переезжающих резко сократилось, это сильно ощущается. В том числе это отражается и на сотрудниках, уже второй год я наблюдаю кадровый голод среди риелторов», — уточнил генеральный директор агентства «Владис Авеню-Риэлт».
На калининградском рынке недвижимости наблюдается нехватка профессиональных риелторов. Те, кто недавно пришел работать в эту сферу, просто размещают объявления, а дальше их не отслеживают. Такой подход хоть и не формирует основу рынка, но влияет на продажи, говорит Евгений Куриленко.
«Около 70% рынка контролируют риелторы, но грамотная работа ими не ведется. Раньше можно было выставить объявление [о продаже недвижимости] за тысячу рублей и торговаться: повышать или понижать цену, сейчас это так не работает. И вот эта масса риелторов, которая не ориентируется в новых трендах, мешает работать риелторам, которые разбираются в сфере недвижимости. Сейчас нужно выходить на новый этап, когда необходимо вести плотный диалог с продавцом», — сетует соучредитель риэлторского агентства «ЭЛЕОНЪ».
Калининградцы и недавно переехавшие в Калининградскую область из других регионов страны чаще выбирают именно загородную недвижимость. На фоне снижения спроса на новостройки, отмечается повышенный интерес к загородной недвижимости и вторичному жилью. Причем люди хотят покупать не «серый ключ», а жилье хотя бы с минимальной отделкой, уверена Елена Курышева.
«Сейчас очевидный тренд на загородную недвижимость. Он сформировался и устойчиво стал развиваться с начала эпидемии COVID. Естественное желание быть ближе к природе, а не быть ограниченным четырьмя стенами, спровоцировало интерес к строительству ИЖС и покупке земельных участков. Нужно отдать должное правительству: ту поддержку, которую оно оказало и оказывает в сфере банковского ипотечного кредитования по загородной недвижимости, как по готовым домам, так и по строительству, способствовало развитию рынка в этом секторе. На него вышли крупные и средние застройщики и профессиональные подрядчики. Сейчас строятся дома по индивидуальным проектам, разрабатываются решения под покупателя, так как в период ковида, если посмотреть статистику Росреестра, то процент сделок по приобретению земельных участков значительно увеличился, и этот рост продолжается. Все, кто купил участки, активно начали строить себе дома. Субсидированные ипотечные программы стимулируют этот рост. В Калининграде очень много с точки зрения экологии и комфорта проживания локаций, и люди выбирают жить за городом в своем доме. Все это лишний раз подтверждает, что потенциал рынка загородной недвижимости в Калининграде только начинает набирать обороты. Если посмотреть статистику, рынок уже фиксирует увеличение доли малоэтажной и загородной недвижимости более чем на 50%. В этом году активно развивается направление строительства готовых домов, например проекты комплексной коттеджной застройки. Видно, что в сегменте загородной недвижимости очень востребован формат «дом с чистовой отделкой», так как стоимость квадратного метра около 80 тыс. рублей, что существенно меньше, чем в сегменте многоквартирных домов», — рассказала генеральный директор «Доминантики».
Уже несколько лет развивается тренд комплексной застройки. В жилых комплексах заранее предусмотрена вся инфраструктура, все продумано для комфортной жизни людей с детьми, животными, одиноких людей. Такой продукт наиболее актуален для потребителя, уверен Виктор Мурашев.
«Большинство застройщиков уже 3–4 года назад вышли на комплексную застройку. И чаще всего это не отдельно стоящий дом, а жилой комплекс более 40 тыс. квадратных метров. Это перспективная застройка на 5–10 лет, где предусмотрена в будущем вся инфраструктура. Такие дома являются продуктом, который нравится покупателю, поэтому объекты хорошо продаются», — говорит руководитель отдела продаж «Калининградстройинвест».
Ипотечное кредитование
Общая сумма выданных в России ипотечных кредитов за два года снизилась на 10%. Основными ипотечными драйверами сейчас являются государственные программы, рассказывает Андрей Кохан.
«Государственные программы стимулируют строительную отрасль. К ним относятся: «Госпрограмма-2020», «Семейная ипотека», программа для специалистов ИТ-отрасли. Для того чтобы строительная отрасль — сердце экономики — продолжала развиваться, банки как финансовые институты участвуют в реализации госпрограмм. Исходя из запросов клиентов банки предлагают различные финансовые инструменты, в том числе в цифровом формате. Это быстро, удобно, так как не нужно посещать офис для оформления ипотеки. Это то, к чему стремится молодеющий потребитель продуктов жилищного кредитования, которые становятся все более доступными», — говорит региональный директор ПСБ в Калининграде Андрей Кохан.
Надзор в сфере строительства недвижимости
Министерство контроля Калининградской области осуществляет надзор за строительством многоквартирных домов, в частности осуществляет мониторинг за долевым строительством. Сейчас система долевого участия граждан в строительстве максимально защищена, и покупателю нечего бояться, вкладываясь в жилье еще на этапе строительства, считает Оксана Астахова.
«Исходя из учетных данных, в настоящее время более 1 млн 100 тыс. квадратных метров жилья строится в области. Общее количество заключенных договоров долевого участия — порядка 12 тыс. на сумму более 59 млрд. рублей. И мне кажется, что эта система привлечения денег дольщиков сейчас максимально защищена в связи с введением эскроу-счетов. И этот механизм дал дополнительный стимул гражданам вкладывать деньги в жилье еще на этапе строительства, что также и застройщику дает уверенность, что у него уже есть покупатели. Был период, когда ряд компаний не достраивали объекты, и у нас появлялось огромное количество обманутых дольщиков. И тогда появились страхи инвестировать в жилье на этапе застройки. Сегодня все систематизировано, деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах, застройщики строят за счет проектного финансирования либо собственных средств и получают деньги от покупателей только после сдачи многоквартирного дома», — рассказывает Оксана Астахова.
По словам Оксаны Астаховой, сейчас в регионе осталось совсем немного обманутых дольщиков. Если на начало 2022 года было 32 объекта, сейчас их осталось шесть. Большинство дольщиков свои выплаты получат уже в ближайшее время.
Импортозамещение
В прошлом году, когда рынок Европы перестал поставлять в Россию и, в частности, в Калининградскую область строительные материалы, застройщикам пришлось искать новых партнеров, налаживать логистику, говорит Виктор Мурашев.
«Рост цен на основные материалы, такие как бетон, цемент, металл, кирпич, силикатный блок, очень сильно повлиял на себестоимость жилья. Я не скажу, что мы очень остро ощутили дефицит цемента в прошлом году, потому что были к этому готовы. Импортозамещение случилось, и сейчас мы уже переориентировались на российский рынок, на рынок Китая. Единственное, что сейчас увеличилось логистическое плечо, и доставка материалов иногда занимает гораздо больше времени. И отдел снабжения работает сильно заранее. Когда материалы везли из Германии, Польши, Литвы, Латвии, это было дешевле и быстрее, но в текущих условиях застройщики смогли переориентироваться и разработать новые схемы доставки и закупки строительных материалов», — рассказывает Виктор Мурашев.
Портрет покупателя недвижимости в Калининграде
В Калининградской области жилье стали чаще покупать молодые семьи. Это происходит за счет поддержки государства в первую очередь, говорит Павел Новик.
«Так как появилась «Семейная ипотека», то количество сделок по ней увеличилось до 40%. И получается, что портрет покупателя недвижимости в Калининграде — это в основном люди в браке, им важен минимальный стартовый взнос, они просчитывают ежемесячный платеж. Возраст покупателя снизился. Если раньше это было 30–40 лет, то сейчас у нас появился молодой покупатель за счет программы «Семейная ипотека». И это хороший тренд», — уточняет Павел Новик.
«Омоложение» покупателей в том числе — следствие изменения банковских продуктов. Так, клиенты банков могут получить кредит на покупку жилья по госпрограммам начиная с 21 года, в качестве первоначального взноса использовать материнский капитал, можно учитывать суммарный доход заемщика и созаемщика. Ипотека становится более доступной», — говорит Андрей Кохан.
Портрет покупателя сильно молодеет, благодаря специальным программам за жильем стали приходить и в 25 лет, радуется Елена Курышева.
«Покупатель сейчас молодеет. Для них готовятся отдельные кейсы и программы. И жилье берут сейчас молодые люди от 25 до 45 лет максимум. Есть отдельный спрос среди 45+, к ним тоже нужен особый подход. И при этом у нас есть приезжие из других регионов, например из Кемерова, Сибири, Севера», — рассказывает Елена.
Размытый средний возраст покупателя, его однозначное омолаживание сформировали тренд на покупку двухкомнатных квартир, в то время как раньше чаще всего спросом пользовались однокомнатные, говорит Марат Субхангулов.
«Мы изучили статистику и поняли, что если раньше больше всего покупали однокомнатные квартиры, на втором — двухкомнатные, и на третьем — трехкомнатные, то сейчас чаще всего покупают именно «двушки». Возраст покупателей — это 30–40 лет, уже с одним-двумя детьми. И как правило, чаще покупают жилье те, кто 5–6 лет назад приехали в Калининградскую область из других регионов. И сейчас все чаще возраст покупателя размывается, он молодеет однозначно», — считает Марат Субхангулов.
Ближайший прогноз на рынке недвижимости
В сфере недвижимости совсем скоро ожидается возврат к докризисным показателям, потому что застройщики Калининградской области с особым вниманием относятся к своим объектам и покупателям, надеется Оксана Астахова:
«Любые изменения дают новые возможности. Так и в строительной отрасли у российского производителя строительных материалов появились дополнительные возможности замещения импорта российским производством. Да, не во всех секторах и не так быстро, как мы хотели бы, но оно есть. Урегулирована вся необходимая нормативная база федерального и региональных уровней, позволяющая в сложный экономический период оказывать меры поддержки и в данной отрасли. В прошлом году во время всеобщей паники строители начали искать рынок в других субъектах РФ, и многие хотели перевести свои мощности на основную территорию России, учитывая наше географическое расположение. И, когда турбулентность прошла, все успокоились, логистические маршруты выстроились с учетом введенных ограничений, остались в Калининградской области. И те участки, которые в тот момент стояли на паузе, сейчас уже в работе у застройщиков. И, конечно же, важно отношение застройщиков к строительству, к своим покупателям. Оно у нас на высоком уровне. Все эти факторы говорят о том, что калининградская строительная отрасль, с учетом климатических особенностей субъекта, привлекательности, инфраструктуры и активно развивающегося туризма, не сбавит своих основных темпов никогда. И увеличение динамики вводимого жилья и продаж, очень надеюсь, вернется в свое время на докризисный уровень».
К концу года рынок недвижимости оживет и вернется к показателям 2021 года. Ведь уже сейчас многие застройщики начали размораживать свои участки и выходить в проектирование, считает Павел Новик:
«По поводу перспектив рынка недвижимости, я уверен, что все будет хорошо. Рост продаж обязательно будет. Сейчас еще мы ощущаем отголоски 2022 года. Например, мало объектов выходило на экспертизу, намного меньше проектировалось. Сейчас все будет обратно откатываться, застройщики начинают оживать, возвращаются экспертизы, делаются проекты. И я думаю, что к концу 2023 года жилищное строительство наберет свои обороты».
Марат Субхангулов уверен, что сейчас на рынке недвижимости дисбаланс, выровнять который сможет либо снижение цены на жилье, либо рост зарплат у населения:
«Развитие событий на рынке недвижимости очень будет зависеть от геополитической обстановки, логистики и транзита. Сейчас, мне кажется, на рынке наблюдается дисбаланс из-за стоимости жилья и спроса. Должны или подешеветь стройматериалы, или подешеветь жилье, или подрасти доходы населения. Когда это случится, то у всех все будет хорошо и дисбаланс выровняется».
Перспектива развития отрасли недвижимости в регионе — это загородный сектор, а именно малоэтажные застройки и развитие инфраструктуры, считает Елена Курышева:
«Потенциал у Калининградской области еще огромный. Ниша загородной недвижимости и готового жилья вообще в регионе еще не открыта. Сейчас тренд все больше будет уходить в загородную недвижимость, и не только индивидуальную, но и просто малоэтажную. А в регионе такого строительства пока нет, чтобы там была вся инфраструктура. Поэтому возможности для развития колоссальные, чем мы будем активно пользоваться».
Отрасль будет постепенно восстанавливаться, считает Евгений Куриленко. Если новых факторов риска не случится, то рынок воспрянет и уже осенью придет в норму:
«Соглашусь с Маратом, что геополитическая обстановка будет влиять на рынок недвижимости. И с начала 2023 года по крайней мере на вторичном рынке было затишье. Но с апреля-мая ажиотажный спрос пошел, жилье стали активно покупать. Поэтому я сильно надеюсь, что у нас осенью будет все хорошо и отрасль потихоньку восстановится. Однако цены за квадратный метр ниже 100 тыс. рублей в ближайшее время ждать не стоит».
Виктор Мурашев думает, что восстановление рынка недвижимости началось еще в августе 2022 года. И оно продолжится, если не будет очередного кризиса:
«Загадывать, что будет через 4–5 месяцев, сложно. С августа прошлого года у нас наблюдается медленный рост продаж. Изначально было снижение стоимости жилья, но сейчас цена стабилизировалась и уже начинается увеличение. Конечно, оно не такое большое, как было раньше, но рост есть. И если в ближайшее время кризиса на рынке вновь не случится, то с отраслью будет все в порядке. И на рынке спрос сейчас действительно уходит в сторону двухкомнатных квартир, и уверен, что в ближайшее время он продолжится».
Андрей Кохан уверен, что эволюция в банковском секторе и в строительной отрасли закономерна. Всегда нужно двигаться вперед, разрабатывать новые продукты и сервисы, быть готовыми к изменениям. Тогда будут счастливы и покупатели, и банкиры, и застройщики, и владельцы агентств недвижимости:
«Мы на каждом этапе учимся чему-то новому, не останавливаемся, постоянно движемся вперед. Банковская система неизбежно будет развиваться в соответствии с потребностями рынка, появятся новые продукты и возможности. Уверен, что профессионалы своего дела всегда будут заниматься любимым делом на благо Калининградской области».
Все присутствующие на круглом столе эксперты пришли к выводу, что качество строительство жилья в Калининградской области находится на высоком уровне. Портрет покупателя недвижимости стал молодеть. Процент приобретающих жилье из других регионов в прошлом году снизился, но в ближайшие 2–3 года должен увеличиться. Государство разработало программы государственной поддержки по ипотечному кредитованию, и в ближайшее время появятся новые продукты, которые сделают недвижимость еще более доступной для большего круга потребителей.