Как развиваются программа благоустройства в регионе и когда может снизиться стоимость квадратного метра в Калининграде — об этом министр строительства и ЖКХ области Сергей Черномаз рассказал в интервью "Клопс".
— Одно из важных событий последнего года — смена генподрядчика онкоцентра в Родниках. Он же занимался и школой на Артиллерийской...
— На Артиллерийской сейчас подрядчик местный, калининградский. Темпы набрал, строительно-монтажные работы ведутся. На онкоцентре контракт с недобросовестным подрядчиком расторгнут, сейчас подписали с новым. Всё по графику. Конечно, хотелось бы больше и быстрее. Но мы понимаем, что любому подрядчику на таком большом объекте нужно время выйти, сгруппироваться, перебазировать технику и трудовые ресурсы. В ближайшие два-три месяца раскачается. Надо понимать, что онкоцентр — объект с расширенным банковским сопровождением, и пока не выстроятся механизмы доведения средств до конечного подрядчика, не заведут счета в единую банковскую систему, пока банк не будет видеть, как проходят все платежи и не будет 100% прозрачности, деньги не начнут своё движение. Пока мы не увидели бум, который ждём от нового подрядчика. Но думаю, что в ближайшие полтора-два месяца выйдем на достойный темп.
— Другой знаковый объект, который стал одной из точек притяжения в этом году — Железнодорожный. Работы там продолжаются?
— Да, работы в посёлке еще не завершены, но уже видим огромный интерес к нему. И он пользовался бы популярностью даже с открытыми границами. Есть туристы, которым нравится изучать свой край. Так было всегда. Мы так устроены, наверно — хотим посмотреть что-то вдали, но иногда не знаем, что у нас за дверью. И когда что-то подсветят, покажут, сарафанное радио быстро распространит. Это произошло в нашем регионе, когда все поехали в Железнодорожный. Ведь в проект поначалу никто не верил, а комплексное благоустройство, по большому счёту, вернуло жизнь в посёлок. Не приди мы туда с капремонтом — в ближайшие пять лет это был бы перспективный аварийный фонд.
— Ожидалось, что с благоустройством Железнодорожного начнёт активно развиваться бизнес в посёлке, но пока этого не произошло
— Мы занимаемся не благоустройством ради благоустройства, а чтобы создавать перспективы развития для предпринимательства. Будет бизнес, будут рабочие места — поселение и округ станут более самостоятельными в развитии. Когда начинаем реализовывать комплексный подход, предприниматель за нами не всегда успевает. Им тоже надо проработать бизнес-план, обдумать концепции и так далее. Думаю, большой спрос родит предложение.
— Планируется ли продолжать развитие этой территории?
— Изначально прорабатывали и прорабатываем видовые точки. И сейчас их учитываем при разработке проектно-сметной документации. Там есть места, которые могли бы выступить арт-пространствами — люди будут не просто гулять по исторической части, но и участвовать в активностях.
— Как продвигаются работы по благоустройству в других городах?
— По формированию комфортной городской среды на сегодня мы уже достигли качественных показателей, установленных на декабрь 2020 года, и перевыполняем их. Это удалось благодаря изменению планирования. Раньше разрабатывали проектно-сметную документацию по лимитам на год вперёд. В прошлом году увидели примерный объём экономии по результатам торгов, который приходится возвращать, потому что проектов под эти деньги нет. Начали создавать планы с 30-процентным профицитом. Как только экономим на закупках, сразу начинаем новые торги. Дворов и общественных пространств у нас получилось сделать на 10-15% больше, чем установлено нацпроектом. Экономия с каждого двора направлялась на новый или улучшались характеристики того двора, который уже ремонтируется. Также большие возможности даёт победа во Всероссийском конкурсе малых городов и исторических поселений. В этом году реализуется комплексный подход к благоустройству общественных пространств в Черняховске, Багратионовске, Правдинске.
— Уже реализованные по конкурсу проекты бурно обсуждались, было немало критики...
— Территории-победители 2018-го, созданные в 2019-м, все хороши и все абсолютно разные. В Светлогорске — парк “Муза”. Кажется, ничего сверхъестественного. Но то, что создано природой, удалось благоустроить, сделать пешие маршруты сквозь лес, где раньше даже ходить было небезопасно. Теперь там видеонаблюдение, камеры "Безопасного города", игровые площадки. В Советске — набережная. Сколько бы критики ни было по этому объекту, сейчас это основная точка притяжения в городе, где можно прогуляться, перекусить. Благоустройство в Зеленоградске не прошло незамеченным — мы сделали примыкания улиц на одном уровне, поэтому там стало удобно гулять с коляской и ездить на самокате. Такие мелочи улучшают впечатление о городе. Гурьевский парк: я видел много концепций, представленных на конкурсе, но ни у кого не было Парка пяти чувств. Собрали лучшее, что видели в разных странах и городах.
— По опыту Железнодорожного какие ещё территории планируется привести в порядок?
— Есть проекты, но оглашать их до решения комиссии не стоит. У нас есть два-три варианта. Рассматриваем Нестеровский район, Славский. Ещё в этом году начали большую программу в Советске по ремонту объектов культурного наследия. Идея уже согласована с архитекторами.
— Речь идет о создании нового бренда города?
— В Советске есть своя символика, связанная с историей. Думаю, что в ближайшее время на домах она появится и все её должным образом оценят. В целом идея своих достопримечательностей для каждого города интересна. В Гусеве появился первый ангел. С этим можно обыгрывать много скульптурных элементов и размещать их по городу. Как в Калининграде хомлины — с ними уже можно устраивать квест. В Зеленоградске — коты.
— Капремонт в регионе во многом не только создание новых объектов, но и сохранение уже существующих памятников
— Максимально восстановить исторические элементы с возможностями капитального ремонта очень сложно. Мы не реставраторы. Мы не занимаемся восстановительными процессами, мы не занимаемся приспособлением объектов культурного наследия к современному использованию, как этого хотелось бы, наверно. Мы ведём капремонт. Наша задача — довести параметры дома до нормативных.
Так сложилось, что в Калининградской области большая часть населения живет в объектах культурного наследия, как в многоквартирных домах. Мы это учитываем. У людей есть свои запросы, потребности по использованию мест общего пользования, подвалов и так далее, которые сложились исторически. Приходить с капремонтом и создавать ограничения для жильцов неправильно. Учитываем пожелания жителей, общественников, но при этом опираемся на мнение специалистов, которые говорят, что можно и что нельзя с точки зрения безопасности.
Например, дом на перекрёстке Мира — Комсомольской, известный как "Калининградская Бастилия". Изначально его капремонт был с абсолютно другими параметрами по фасаду. Но у нас уже есть наработанный опыт за последние три года и понимание, что за те же деньги можем лучше. Поэтому переработали фасадное решение, подключили общественность. Тысячи комментариев прочитали в Instagram. Выслушали, посоветовались с инженерами, внесли изменения. Изначальное решение меняем на новое с максимальным соответствием историческому облику. Также радует, что сейчас застройщики находят точки соприкосновения с исторической идентичностью региона при возведении новых зданий.
— К слову, о строительстве. Как коронавирус повлиял на темпы возведения жилья в Калининграде?
— В этом году цели, установленные нацпроектом — 1 млн 116 тысяч “квадратов”. Для нас это очень значимая цифра. На сегодня мы ввели более 405 тысяч кв. м. Это на 14% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Остановить стройку можно за день-два. А чтобы восстановить до тех параметров, которые были до приостановки, потребуются месяцы. Поэтому было принято решение не останавливать работу строительной отрасли ни на день.Но ввиду коронавируса вовлечение денег жителей в строительство многоквартирных домов упало. Это видно по числу договоров долевого участия. В мае мы увидели значительный рост. Причин несколько — люди адаптировались к ситуации. Неоспоримо, повлияло и введение льготной ставки по ипотеке под 6,5%.
— Обращались ли застройщики за помощью к правительству области? Испытывают ли компании сегодня какие-то затруднения?
— Сложности, которые сейчас лежат на поверхности — взаимодействие с банковским сектором. Но это те застройщики, которых мы можем отнести к группе малоэтажного строительства. Банки рассчитывают размер финансового обеспечения обязательств застройщика. У каждого есть свои лимиты. Если компания в состоянии предоставить пакет документов, который полностью покрывает требования финансовой организации по обеспечению кредита, то застройщик прокредитуется. Если нет — ему надо уменьшать объём строительства или искать бизнес-партнеров или поручителей. Сейчас, я так думаю, будет происходить некоторое укрупнение в отрасли. Более сильные фирмы будут подтягивать финансово неустойчивые организации. Если объём жилищного строительства сохранится на сегодняшнем уровне, то мы не потеряем застройщиков, они просто будут создавать некие конгломерации между собой.
— Многие застройщики просят о возможности поэтапного доступа к средствам дольщиков по ходу строительства домов
— Это федеральный закон. При оценке тех или иных изменений федеральный центр запрашивает все субъекты страны. И, безусловно, проводит оценку рисков. Обсуждения идут. Возможно, если в динамике времени мы увидим, что сейчас новая норма абсолютно положительно работает, то можем вернуться к вопросу смягчения процедуры доступа к деньгам, чтобы минимизировать время, когда застройщик их получит. Это позволит уменьшать объём привлечения кредитных средств, банковский процент и, соответственно, приводить к снижению стоимости квадратного метра.
— Позволит ли только эта мера снизить стоимость “квадрата” на калининградском рынке?
— Пока ценник растет, и тому есть масса причин. Одна из них — наличие в структуре взаимоотношений между застройщиком и дольщиком кредитной организации. Высвобождение части денег, я думаю, будет приводить к удешевлению квадратного метра. Но при этом всем есть и другие факторы. Да, мы снижаем ипотеку, ключ (ключевая ставка Центробанка — ред) уменьшается. Но надо понимать, что макроэкономические факторы решать в коридоре стоимости квадратного метра не всегда получается. Надо учитывать все моменты, которые происходят на рынке.
— Существует ли риск ухода части компаний с рынка?
— Безусловно, кто-то с рынка уйдёт — те компании, кто не сможет выдерживать новые правила игры по эскроу-счетам. Не хотел бы говорить, что это невозможно, но определённо им будет сложнее. Было время на подготовку к этому процессу — мы с июня 2019 года живём в новых реалиях. По истечении года видим, что соотношение застройщиков, которые работали по договорам долевого участия с использованием эскроу-счетов или по прежним правилам, за год почти сбалансировалось. Сейчас их примерно 50/50. Сегодня у нас ещё остались дома, строящиеся по старым разрешениям. Переходящие объекты сдаём в этом году. Наверно, к концу 2020 года мы начнем более чётко понимать для себя количество застройщиков и объёмы квадратных метров, которые будут возводить по новым правилам. У нас уже есть застройщики, которые получили открытие финансирования после ввода квартир. Это живое подтверждение, что схема работает, ничего сложного нет. Есть эмоции, которые уже все прошли. Думаю, что в ближайшие год-два-три, надеюсь, по крайней мере, каких-либо предпосылок к появлению новых обманутых дольщиков не будет и понятия такого не станет: в ближайшее время мы про него забудем — будем жить в новых реалиях.
Накануне Дня строителя я хотел бы поздравить всех представителей отрасли с праздником, пожелать сил и терпения в работе с банковским сектором, быстрейшего переформатирования под новые правила игры на рынке жилищного строительства и наращивания темпов работ.