Министр регионального контроля Елена Серая: Новые правила строительства полностью защитят деньги дольщиков

Через месяц в России заработают новые правила долевого строительства — объекты будут финансироваться с привлечением банковских кредитов, а средства дольщиков будут храниться на эскроу-счетах до введения жилья в эксплуатацию. Останется ли жильё доступным для людей со средними доходами? Кто в новых условиях берёт на себя риски? На эти вопросы ответила министр регионального контроля Калининградской области Елена Серая.

— Елена Борисовна, сколько в нашем регионе застройщиков и как складывается ситуация на рынке?

— В области 186 компаний осуществляют строительство с участием средств дольщиков. До 1 июля, когда вступят в силу новые требования к застройщикам, наблюдается увеличение спроса на жильё. Компании, получившие разрешения на строительство, делают всё возможное, чтобы к этому сроку получить у нас заключение о соответствии (ЗОС) и максимально привлечь деньги дольщиков на реализацию объектов. 

Подчеркну, что в закон несколько раз вносились изменения, которые ужесточали требования к застройщикам и уменьшали их возможности напрямую привлекать средства дольщиков. В апреле этого года правительство РФ утвердило критерии, по которым компании имеют право продолжать работу по старой схеме: утверждённая минимальная степень готовности проекта — 30 процентов, а количество заключённых договоров долевого участия должно составлять не менее десяти процентов реализуемой площади жилых и нежилых помещений.

— Могут ли эти критерии обеспечить стопроцентную гарантию, что объект будет реализован?

— Эти критерии позволят добросовестным компаниям завершить строительство по старым правилам. Бизнесмены, начиная стройку, рассчитывали свою финансовую схему, и её изменения могут привести к появлению новых обманутых дольщиков.

Если сегодня все перейдут на эскроу-счета независимо от того, что часть квартир уже продана и застройщик рассчитывал на эти деньги, то на этот недостроенный объект получить банковские кредиты будет сложнее. Поэтому законодатель разработал критерии с учётом мнений всех субъектов РФ.

— Как новая схема обезопасит средства дольщиков?

— Введение эскроу-счетов практически полностью обезопасит средства граждан. Эскроу-счёт — это, по сути, ячейка, его открывает физическое лицо, то есть дольщик. Это договор между банком, покупателем и застройщиком. Деньги помещаются на отдельный счёт в финансовой организации и хранятся до того момента, пока дом не будет введён в эксплуатацию и дольщик не получит квартиру. Тогда эскроу-счета раскрываются и деньги перечисляются на счёт застройщика.

При этом очень важно отметить, что дольщик, заключив договор долевого участия и поместив деньги на эксроу-счёт, не может по собственному желанию его расторгнуть. Это возможно только в случае нарушения графика строительства либо при возникновении других серьёзных проблем.

— При этом с переходом на проектное финансирование сами застройщики прогнозируют рост стоимости жилья.

— Застройщики должны быть заинтересованы в эскроу-счетах, потому что для них это гарантированная продажа квартир. На эти деньги проценты не начисляются, а застройщик получает кредиты в банке под определённый процент, на который и может увеличиться себестоимость строительства. В любом случае всё регулирует рынок.

— Строительные компании часто жалуются на завышенные требования банков при рассмотрении заявок на проектное финансирование. Вы отслеживаете ситуацию?

— Мы не можем регулировать отношения банков и застройщиков. Центральный банк разработал методические рекомендации по взаимодействию финансовых организаций и строительных компаний при переходе на проектное финансирование. Но само слово "рекомендации" означает, что каждый банк сам вправе решать, следовать им или нет. Это не чёткие указания и не нормативные акты.

У нас в области находятся обособленные подразделения уполномоченных банков, которые согласовывают заявки застройщиков на проектное финансирование с головными организациями. Последние, как правило, находятся в Москве или Санкт-Петербурге.

— Банки хотя бы пытаются пойти навстречу застройщикам?

— Банки тоже хотят себя защитить. Потому что в случае отсутствия спроса на жильё, построенное за счёт кредитов, у застройщика не будет средств на их погашение.

— Как покупателям узнать, будет ли застройщик работать по старым или новым правилам?

— Если договор зарегистрирован в Росреестре, значит, застройщик работает по старым правилам. Если нет — значит, мы не дали право застройщику привлекать деньги дольщиков. Ни в коем случае не платите деньги раньше того, как договор зарегистрируют в Росреестре. Обратите особое внимание — он должен называться "договор долевого участия". Никаких "инвестиционных", "предварительных" договоров и прочих названий быть не может — иначе вы на свой страх и риск отдали деньги, скорее всего, мошенникам. Если вам предлагают заключить не договор долевого участия, а подписать документ с другим названием, предлагаю сразу обращаться в правоохранительные органы или наше министерство.

— Какую роль при переходе долевого жилищного строительства на новые правила играет ваше ведомство?

— Мы осуществляем контроль над застройщиками, выдаём ЗОС, без которого ни один договор долевого участия не регистрируется в Росреестре. На нас возложена колоссальная ответственность, и законодательство предусматривает серьёзные административные штрафы за неправомерную выдачу или за неправомерный отказ в выдаче заключения. Мы должны соблюдать паритет: не допустить появления новых обманутых дольщиков, но вместе с тем не предъявлять избыточных, предвзятых требований к застройщику.

— Возвращаясь к тяжёлому наследию долевого строительства — вы на оперативных совещаниях правительства поднимали вопрос о механизме страхового возмещения. Насколько это реальный способ помочь обманутым дольщикам?

— У нас в стране всего пять-шесть случаев, когда страховые компании возмещали выплаты обманутым дольщикам. В Калининградской области сейчас есть два проблемных объекта, "К-Строй" и "Объединённые системы", по которым возможно применить механизм страхового возмещения. И уже есть прецеденты с соответствующим решением суда по "К-Строю". По информации дольщиков, страховая компания тормозит процесс по выплатам. Губернатор подготовил обращение в адрес председателя Центрального банка РФ с просьбой разъяснить правомерность действий страховщиков.

Министерство контроля выступает в суде как третье лицо, мы помогаем дольщикам составлять исковые заявления. Мы надеемся, что этот вопрос решим. По крайней мере, делаем всё возможное.

Наша задача как контролирующего органа, чтобы объект был достроен, люди получили доступное жильё и не появилось новых обманутых дольщиков. Мы понимаем высокую меру ответственности перед гражданами, ведь многие из них приобрели жильё за счёт материнского капитала, ипотеки, многие живут на съёмных квартирах.