Конец года был очень сложным для многих отраслей экономики. О том, что происходит в строительной отрасли и в сфере недвижимости, в интервью Business. FM-Калининград рассказала директор компании "РемЖилСтрой-Инвест" Ирина Губко.
- Ирина Васильевна, перед Новым годом во многих отраслях наблюдался потребительский бум, когда люди скупали все, чтобы не потерять деньги. Каким образом ситуация складывалась в сфере недвижимости, и как снижение курса рубля повлияло на строительную отрасль?
- Бум, действительно, был. Когда пошел галопирующий спрос на жилье, застройщики попали в ситуацию неопределенности: как будут расти цены, какая будет стоимость материалов? Многие остановили продажи. Неопределенность — самый большой минус кризиса.
- Что сейчас изменилось?
- Сегодня рынок разбалансирован полностью. Самый большой минус — это то, что фактически исчезла ипотека, потому что проценты были банками серьезно подняты. Разброс цен на жилье сегодня очень велик, потому что застройщики поступали по-разному. Кто-то цены резко поднимал, не понимая, когда будет конец кризиса, кто-то вообще не поднимал, кто-то остановил продажи. Поэтому сегодня какой-то, как я называю, справедливой цены на рынке нет.
Что касается ипотеки, то два ведущих банка - Сбербанк и ВТБ 24 повысили свои ставки с 2 до 2,5%, но и у них наблюдается очень серьезное падение спроса на ипотечные кредиты. Спрос на рублевую ипотеку упал в 4-5 раз.
- Ирина Васильевна, а каким образом формируются цены на недвижимость?
- Основные составляющие цены – это материалы, техника, заработная плата, накладные расходы застройщиков, их маржа. Больше всего подорожали материалы, по некоторым оценкам - на 10-30%. Мы сейчас тоже начали заключать договора поставок, и мы видим, что да, примерно 10-15% составило повышение цен на материалы местных производителей. У тех, кто зависит от импорта, до 100% рост. Как цену снизить можно? Наша компания поставила задачу покупать материалы российского производителя и снижать свою маржу, чтобы удержать цену. Я считаю, что справедливое повышение цены - это от 5-10%, которые желательно удерживать на рынке, чтобы он пришел в какой-то баланс. Нельзя допускать такого резкого удорожания, как застройщики, которые до 30% подняли цены.
- Сколько примерно составляет маржа на калининградском рынке недвижимости?
- У каждого застройщика она своя.
- А насколько ее можно снизить?
- Ее вообще можно убрать, если застройщик хочет реализовать свой объект быстро.
- Ирина Васильевна, эксперты прогнозируют кризис в отрасли строительства в феврале, марте этого года. Есть самые негативные прогнозы. Согласно им может повториться ситуация с кризисом 2008-2009 года. На ваш взгляд, насколько эти прогнозы соответствуют реалиям нашего калининградского рынка?
- Калининградский рынок от общего российского отделять не стоит, везде проблемы одинаковые. Самый большой минус – то, что сегодня рынок сломан, и мы будем идти по пути его восстановления. Необходимо достигать баланса спроса и предложения, который у нас был довольно длительное время. У нас был очень стабильный рынок в последние полтора года. Нужно стимулировать спрос. Строительная отрасль инертна, не будет продаж – уменьшится объем строительства. И где-то примерно через год-два мы увидим уменьшение предложения на рынке. Потому очень важно всегда поддерживать спрос всеми возможными способами.
В правительстве области, на площадке Минстроя нашего регионального было уже не одно совещание, там и банки, и производители материалов присутствовали. И все пришли к выводу, что, если мы удержим цену до 10%, то это для рынка нашего, калининградского, будет победой.
К сожалению, на поддержку правительство России по антикризисным программам наш регион рассчитывать не может, программы "Жилье для российской семьи", по которой субсидируют ипотеку, в Калининграде нет. Поэтому вся надежда на региональное правительство. Если оно найдет возможность и просубсидирует ипотеку в размере 2-2,5% - это тот процент, на который банки подняли ставки – то люди однозначно пойдут за ипотечными кредитами, будет поддержан спрос на жилье.