На вопросы о сделках с недвижимостью ответила начальник отдела регистрации прав на жилье регионального управления Росреестра Анна Которина.
- Анна Николаевна, калининградцы стали чаще покупать жилье?
- На вторичном рынке цифры на уровне прошлогодних. Что касается договоров долевого участия в строительстве, то в Калининграде резкий рост - более 50%. Видимо, калининградцы стали больше доверять этому виду сделки.
В целом по области за первое полугодие рост сделок с жильем составил 7% по сравнению с таким же периодом 2013-го. Небольшая стагнация на ипотечном рынке наблюдалась в начале года, застройщики ждали, как будет развиваться ситуация в связи с изменениями в законодательстве.
С середины февраля количество сделок возросло, стали закладываться новые дома.
- Возможна ли регистрация права собственности, например, на дома, построенные на Куршской косе, в Светлогорске, других рекреационных районах, где строительство ограничено либо запрещено?
- Решение о регистрации, отказе в регистрации либо о ее приостановке принимается государственным регистратором на основании результатов правовой экспертизы. В каждой охранной зоне есть определенные ограничения по застройке. В национальном парке "Куршская коса" ограничено строительство. При несоблюдении установленных законом ограничений в регистрации отказывают.
- То есть незаконное строительство есть?
- Этим вопросом должны заниматься правоохранительные органы. Это не функция Росреестра. Мы только проверяем пакет документов заявителя, затем принимается решение. Если документы выданы компетентным органом с соблюдением предоставленных ему полномочий, оспаривать его мы не можем. Есть у гражданина договор аренды участка, есть соответствующее постановление местной администрации, все подписи уполномоченных лиц, то такой документ легитимен.
- В каких случаях кадастровый паспорт требуется для регистрации сделок с недвижимостью? Какие еще изменения в законодательстве произошли в последнее время?
- Если вы планируете провести сделку с вторичным фондом жилья или земельным участком, то нелишним будет сначала обратиться в филиал Росреестра и уточнить, учтен ли ваш объект в государственном кадастре недвижимости. Кадастровый номер надо указать при обращении с заявлением в Росреестр о переходе прав на недвижимость. Это существенно ускорит нашу работу. Кстати, можно одновременно подать документы и на государственную регистрацию, и на кадастровый учет.
По закону срок регистрации составляет 18 календарных дней, однако в нашем управлении Росреестра он сокращен до 10 рабочих дней. Если обратится нотариус либо кто-то другой на основании нотариально заверенного документа, этот срок составит пять рабочих дней. И столько же понадобится для регистрации сделок по ипотеке.
Кстати, с 1 июля регистрации подлежит и залог на каждый объект недвижимости, являющийся предметом ипотечного договора, и за каждый уплачивается государственная пошлина. Например, если человек закладывает в обеспечение своих обязательств два объекта, то он дважды платит госпошлину, вернее, половину нее – как залогодатель. Вторую оплачивает залогодержатель.
- В 90-е годы в Калининграде орудовали мошенники, многократно продававшие одну и ту же квартиру. Как сегодня не стать жертвой махинаций?
- Перед покупкой нужно максимально проверять сделку. Все привыкли полагаться на свидетельство о государственной регистрации. Но этот документ сам по себе не является правоустанавливающим. Он является правоподтверждающим.
Что это значит? Сегодня вы получили свидетельство о праве собственности на квартиру, а завтра можете ее продать. При этом свидетельство остается у вас на руках. Нечестные люди могут неоднократно попытаться продать имущество, которым они уже не владеют. Поэтому, собираясь купить какой-либо объект, узнайте, кто на самом деле им владеет, не заявлены ли в отношении этого объекта права третьих лиц.
При покупке приватизированной квартиры нужно обратить особое внимание на то, кто имеет право на проживание в ней, кто из жильцов был зарегистрирован на момент приватизации, есть ли члены семьи, которые писали заявления об отказе в приватизации. Эти лица имеют пожизненное право проживания в этой квартире. Нужно проверить, были ли когда-либо собственниками несовершеннолетние и получили ли они другое жилье.
Также важно знать, приобретался ли объект лицом, состоящим в браке, или нет. Случается, что супруги могут жить раздельно, даже в разных городах или странах, но без согласия второго супруга зарегистрировать переход права невозможно.
Если приобретаете земельный участок, посмотрите, установлены ли обременения или ограничения в его использовании. Если они есть, то надо разбираться конкретно с каждой охранной зоной. Иначе может получиться, что вы хотели бы построить дом, но на этом участке строительство запрещено.
Нужно быть бдительным при расчетах. Не расписывайтесь в получении денег, если вы их в действительности не получали. Банки активно консультируют население по этим вопросам.
И еще. Не стоит гнаться за дешевизной. Цена ниже уровня рынка должна настораживать.
- А если покупаешь квартиру от застройщика, подешевле? Например, на стадии нулевого цикла. Как проверить добропорядочность застройщика?
- При покупке нулевого цикла риск определенно выше. После внесения изменений в закон о долевом строительстве он несколько снизился, так как введена процедура страхования. Если договор долевого участия зарегистрирован после 1 января 2014 года, то ответственность застройщика перед дольщиком должна быть либо застрахована, либо обеспечена банковской гарантией.
Если застройщик себя хорошо зарекомендовал на рынке нашего региона, не первый год работает в сфере строительства жилья, можно заключать договор.