В проекте журнала "Королевские ворота" − "Пессимистам здесь не место" − руководители ведущих отраслевых компаний сделали оценку ушедшего года и предположения на будущее.
Первое − с гендиректором "Правдинское Свино Производство" Томасом Норгардом − читайте здесь. Второе интервью − с маркетологом торгового дома "Европа" и ресторанного дома Крупицких Анной Захаровой − здесь.
Третье интервью – с генеральным директором компании "Ремжилстрой" Ириной Губко.
Особенность Калининградского строительного рынка состоит в том, что у нас нет технологичных предприятий, способных выполнять крупные объемы работ. Причины понятны – ограниченность территории, зависимость от поставок строительных материалов. Производство местных строительных материалов развито довольно слабо – большая часть завозится из-за рубежа, соответственно, цены на них испытывают зависимость от курса евро и доллара.
В условном российском городе компания может развиваться с учетом рынка подрядов Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов. В Калининграде это сделать сложно, на Западе нас не очень принимают, чтобы идти в Москву и Санкт-Петербург, необходимо там заводить производственные мощности. Единственный шанс для наших компаний получать крупные подряды – организованное объединение. Но общественные площадки для взаимодействия строительных компаний стали исчезать. По этой причине большинство объектов к чемпионату мира по футболу будут строить компании из "большой России".
Если говорить о рынке жилья, то основные проблемы связаны с вступлением в силу нового законодательства. Я недавно вернулась с совещания расширенного совета Национального объединения застройщиков России. Все участники строительного рынка озабочены вступлением в силу с 1 января 2014 года дополнения к 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Согласно нововведению застройщик обязан страховать или объекты, к строительству которых привлекает население, или каждый договор долевого участия. Я вижу здесь несколько проблем: сегодня страховые компании не готовы работать с такими объектами, потому что не понимают, как оценивать риски. Фактически эти риски можно отнести к инвестиционным, но в России практика подобного страхования ничтожна.
Специально для введения новой версии закона обсуждаются некоторые правила страхования, но идеолог дополнений к федеральному закону Александр Хинштейн заявил, что на сегодня условия договора не достигнуты. По словам депутата, предварительные правила страхования дают возможность страховым компаниям уходить от выплат компенсаций.
Над механизмами страхования работает общество совместного страхования застройщиков – оно зарегистрировано, находится на стадии подготовки к получению лицензии на осуществление деятельности. Его создатели предлагают объединить 500 застройщиков со всей России, которые будут нести консолидированную ответственность за всех своих членов. То есть если застройщик, вступивший в общество, недостраивает объект, остальные его члены берут на себя обязательства завершить строительство. Многим показалось, что создание такого общества – попытка создать монополию на рынке.
Думаю, с введением закона услугу страхования договора долевого участия в строительстве начнут предлагать крупные страховые компании. Какие условия они выдвинут – это вопрос. Как заявили представители страховой группы «Согаз», непонятно, кто и на каких условиях будет перестраховывать самих страховщиков. Очевидно, что в результате введения поправки цены на жилье начнут расти. Сейчас компании пытаются зарегистрировать разрешение на строительство и заключить первый договор долевого участия, чтобы работать еще по старой версии закона. Те, кто будет получать разрешение на строительство в 2014 году, будут вынуждены строить либо за собственные, либо за заемные средства или страховать объект и привлекать дольщиков.
Сегодня рынок уравновешен: на нем хороший спрос и адекватное предложение. Нововведения в 214-й федеральный закон рынок раскачают. Количество проектов уменьшится. Цены поднимутся в среднем от 5 до 15%.
На рынок коммерческой недвижимости серьезно повлияет вводимый с 2015 года единый налог на недвижимость и землю, исчисляемый по кадастровой оценке. Налоги на коммерческую недвижимость станут выше, рынок станет более рискованным, инвесторы начнут осторожничать.
В целом Калининград по объему инвестиций в строительство занимает третье место после Москвы и Ленинградской области. Инвестиционная активность перемещается в пригородные зоны и индивидуальное жилое строительство. Площадок для строительства в черте города становится все меньше, инфраструктура исчерпана. Сегодня около 30% рынка занимает малоэтажное жилье. Собственники, желающие улучшить жилищные условия, задумываются о собственном доме. Полагаю, этот сегмент будет расти и замещать долю на рынке многоквартирных новостроек. Однако этот рынок на данный момент я определяю как "дикий".