Мошенничество с недвижимостью: как защититься от аферистов

Усилить договор купли-продажи при покупке недвижимости теперь можно, внеся в документ условие о том, что продавец или его доверенное лицо выступает поручителем возврата денег, в случае признания сделки недействительной. Соответствующее постановление вынес Верховный суд РФ. Теперь при спорах в судах можно ссылаться на этот пункт договора, чтобы вернуть свои деньги. Такая, по сути, формальная норма дарит возможность хоть немного, но обезопасить сделку. Как обманывали калининградцев квартирные мошенники и как от них защититься — разбирался "Клопс". 

Самые яркие дела последних лет

Оформили наследство

В 2014 году в Калининграде в своей однокомнатной квартире умерла одинокая пожилая женщина. Об этом узнал сотрудник полиции и, воспользовавшись служебным положением, оформил поддельное свидетельство о наследстве на одного из сообщников. В афере участвовали три человека. В 2018 году Ленинградский районный суд признал их виновными в совершении преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ ("Мошенничество"). Мужчин отправили в колонию на 2,5 года, 3,5 и 3,5 года соответственно.

Подружка-аферистка

В 2014 году калининградка познакомилась с девушкой, у них завязались дружеские отношения. Через некоторое время новоиспечённая подружка предложила знакомой купить квартиру и гаражное место в доме по ул. Радужной, который строит её знакомый — владелец ООО. Калининградка согласилась и стала выплачивать деньги в рассрочку. За три года она перевела "подруге" 1,1 млн рублей. Мошенница всё это время выписывала липовые квитанции. Обман раскрыла дочь пострадавшей — она проверила реквизиты компании и обнаружила их несоответствие с официальными данными. Ленинградский районный суд квалифицировал действия девушки по ч. 4 ст. 159 УК РФ ("Мошенничество"), как хищение чужого имущества путём обмана и злоупотребления доверием, совершённое в особо крупном размере. Её посадили на два года 10 месяцев. 

Оформляли квартиры на асоциальных людей 

Весной 2017 жительница региона, сговорившись со знакомым, незаконно оформляла квартиры на асоциальных личностей. Сообщники распределили роли, один — предоставлял паспортные данные и продавал квартиры, а вторая — подыскивала жертв и подвала фиктивные документы в МФЦ, оформляя на них право собственности. Таким образом, мошенники успели оформить пять квартир. 

Ленинградский районный суд отправил женщину в колонию на четыре года и оштрафовал на 150 000 рублей.

Ненастоящий риелтор 

В 2016 году калининградка решила продать квартиру знакомого, который сидел в тюрьме. Она нашла покупательницу, представившись агентом по недвижимости. Перед сделкой "риелтор" представила в администрацию фиктивные справки, позволяющие ей приватизировать квартиру друга-заключённого. Женщина попросила своего брата выступить представителем продавца. 

Сообщники встретились с покупательницей и предоставили ей фиктивные документы на квартиру. Ничего не подозревающая калининградка передала мошенникам 30 000 рублей задатка, а оставшуюся часть — после оформления всех необходимых документов. Таким образом мошенники похитили у потерпевшей 1,4 млн рублей. Московский районный суд признал сообщников виновными по части 4, статье 159 УК РФ. 

Истории риелтора

В практике главы агентства недвижимости "Парфенон" Алексея Щетникова тоже встречались случаи мошенничества при оформлении сделок по недвижимости. Однажды собственники пытались продать квартиру с прописанными в ней иностранцами: 

Они тянули до последнего, сказали, что на оформление принесут копию поквартирной карточки. Когда наконец-то пришли на сделку, я заметил, что в поквартирной карточке есть следы подделки: замазали печать и потом сделали копию. Да и печать явно не такая, какая должна быть, и не того дома управления, который должен быть. Чтобы удостовериться в документах, мы и участники сделки поехали в домоуправление и в паспортный стол. Оказалось, что в квартире прописано 16 человек. Причём россиян только двое, остальные — граждане Узбекистана, Кыргызстана и Украины. Хозяйка начала сразу путаться в своих объяснениях, говорит, что не может такого быть. После этого собственница убежала и перестала выходить на связь. Мы подали заявление в полицию и возбудили уголовное дело по факту прописки иностранных граждан, которые не проживают по месту фактического пребывания. По суду взыскали задаток в двойном размере. 

Ещё один случай произошёл в конце лета 2020 года, калининградцы пытались продать квартиру женщины, которую госпитализировали в психдиспансер. 

Цена квартиры была на 20% дешевле рыночной, при этом жилплощадь продавалась с вещами, видно, что много людей проживали. Видно, что между комнатами был замок в дверях, как будто человек недавно выехал. Когда стали проверять документы, стало ясно, что в этой комнате жила женщина, которой не было на встрече. Но продавец показывал доверенность, якобы она согласна на продажу. Заподозрив неладное, мы стали узнавать, где находится собственница, оказалось, что женщину буквально неделю назад поместили в психический стационар. Но продавец уверял, что хозяйка за день до этого дала доверенность. Она была собственником, единоличным, они просто делают документы, якобы родственники, но по факту у них ни фамилии не совпадают, ни соседи их не знают. Соседи тоже не признали родственника в лице продавца. 

Как защититься от мошенников

Первое, что нужно сделать покупателю перед сделкой — получить выписку из ЕГРН в отношении интересующего объекта недвижимости. Взять её можно на сайте Росреестра или в МФЦ (нужно знать кадастровый номер или полный адрес); Там будет содержаться основная информация о недвижимости:

• — сведения о собственниках; 
• — технические характеристики; 

— информация о различных обременениях: залогах, аренде и тд. 

Проверить добросовестность продавца или покупателя:

— запросить копию поквартирной карточки, заверенную сотрудниками управляющей компании, чтобы узнать, кто прописан в объекте. 

— на официальном сайте ФССП России можно узнать сведения о взысканных с продавца задолженностях, например, по жилищно-коммунальным услугам. 

— через официальные сайты судов можно узнать, имеются или имелись ранее какие-либо споры в отношении интересующей недвижимости.

Этих документов будет достаточно, чтобы сделать первоначальные выводы и оценить перспективы покупки. Но не стоит забывать, что подводных камней на рынке вторичного жилья достаточно много. Поэтому советую при покупке квартиры на вторичном рынке пользоваться аккредитивом. Банк выдаст продавцу деньги за квартиру только после того, как право собственности будет зарегистрировано за покупателем. В любом случае на 100% процентов защититься от мошенничества невозможно, но значительно снизить риски стать жертвой вполне реально", — советует адвокат Антон Аксёнов.

Как поможет поручительство 

Если покупатель попросит внести такое условие в договор купли-продажи, то недобросовестного продавца это отпугнёт, и покупатель сможет найти другое жильё. Ещё поручительство даёт покупателям дополнительную возможность забрать деньги у продавца, так как не только он отвечает за их возврат. 

Это не новшество, назначать поручителя по сделкам с недвижимостью можно было и раньше, но только посредством отдельного договора. Самое главное в том, что Верховный суд разрешил в договоре прописывать условие поручительства. То есть, у судов не будет вопросов, они будут ссылаться на это постановление, а раньше, если кто-то вносил такой пункт в договор, суд мог сослаться на то, что документ оформлен ненадлежащим образом, потому что поручительство не вынесено в отдельный договор", — комментирует член Ассоциации юристов и юркомпаний по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Александр Щупачкин.

Во всех перечисленных в статье случаях мошенничества сделка может быть признана ничтожной, несостоявшейся, а у нового владельца просто заберут недвижимость и он будет ждать выплаты своих денег. В таких случаях у покупателя появится возможность спросить их с поручителя.

Не только мошенничество 

Учитывая сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости и действующего законодательства, любая сделка с недвижимым имуществом является рискованной, сроки исковой давности по оспариванию сделок не подчиняются общим принципам исковой давности в три года, и могут носить долгосрочный характер, говорит глава агентства "Авеню-Риелт" Марат Субхангулов.  

Случаи признания сделки недействительной очень часто встречаются в нашей жизни. Ничтожной называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Например, наследство. Часто объявляются другие родственники, которые не вступили в наследство на квартиру, а один из наследников продал имущество без их участия. Такая сделка может быть признана недействительной. Или, например, когда человек с долгом в банке решил обанкротиться и продал квартиру и через два месяца подал на банкротство. Эту сделку суд может признать недействительной, потому что это практически уход от обязанностей возмещать деньги или если сделка была с недееспособным человеком", — поясняет юрист Александр Щупачкин.

Кто может быть поручителем?

Сам продавец объекта, иные третьи лица: ИП, юрлица и физлица, в том числе иностранные граждане и лицо без гражданства. 

Обязательно ли теперь поручительство при сделках по недвижимости?

Нет, это условие в договор вносится по желанию.

Поручитель обязан вернуть деньги за продавца?

Да, если сделка была признана несостоятельной. Поручитель должен будет наравне с должником возместить ущерб покупателю. Они могут разделить долг пополам, либо суд обяжет выплачивать обязательства кого-то одного. 

Обезопасит ли покупателя поручительство?

Процедура поручительства не делает сделку безопасной, но защищает интересы покупателя и гарантирует ему возврат денежных средств от продавца или третьего лица при признании сделки недействительной. Так как ранее, если основная сделка признавалась недействительной, то и поручитель освобождался от ответственности. Теперь же поручителем возврата денег становится сам продавец или лицо, подписавшее поручительство по сделке, то данные условия придают сделке купли-продажи большую защищенность.