Платить за съём квартиры «дяде» в карман или решиться взять ипотеку? Мы спросили калининградцев и риелторов, как купить недвижимость и на что стоит обратить внимание.
1. «Трёшка» в центре Гурьевска
26-летняя Надежда Будрина решила купить квартиру прошлой осенью. Тогда перед калининградкой встал вопрос, оставаться в регионе или переезжать в столицу. Девушка прикинула: московские цены не потянуть даже с ипотекой.
«Здесь я долго снимала комнату в квартире с двумя девушками: отношения не складывались, очень хотелось, чтобы никто не ограничивал личное пространство. Тогда же появилась информация, что в области расширили программу сельской ипотеки. С моей зарплатой это единственный вариант, который я потяну».
Из доступного списка муниципалитетов выбор пал на близлежащий Гурьевск: «Я там не бывала, но знала, что город зелёный, с развитой инфраструктурой».
Вместе с риелтором калининградка посмотрела около пяти вариантов. Особенно запомнилась «трёшка» с хорошим ремонтом в Малом Исаково: «Район там так себе — промзона и дорога, но сама квартира была отличной за свои 3,2 миллиона рублей».
Через час после смотрин выяснилось: на жильё положили глаз покупатели, который побывали здесь за пару дней до Нади. Поиски растянулись ещё на полтора месяца.
Самое кринжовое, что я видела — «двушка» в Гурьевске за 2,5 миллиона. Чтобы привести её в нормальное состояние, потребовалось бы ещё столько же.
В другом случае выяснилось, что хозяева продают квартиру, унаследованную меньше трёх лет назад — за это полагается налог. «Около 200 или 300 тысяч. И они хотели, чтобы его заплатила я — поверх стоимости недвижимости. Пришлось отказаться от такого предложения».
Поиски жилья неудачно совпали с рекордным ростом на рынке недвижимости. Из-за скудного выбора «трёшек» пришлось присмотреться «к двухкомнатным примерно по той же стоимости».
Самый удачный вариант ждал в центре Гурьевска за 3,7 миллиона рублей — рядом парк и магазины, до остановки десять минут. Прежние хозяева оставили допотопный ремонт и протекающую крышу: «Добилась, чтобы в управляющей заменили шифер. А ещё иногда вода ржавая из крана течёт, но знакомые говорят, что это для Гурьевска нормально».
«Максимально по сельской ипотеке можно получить только три миллиона: повезло, что банк всю сумму мне одобрил. С первоначальным взносом помогали папа и брат», — также нужно было получить добро от Минсельхоза.
По закону подлости в тот момент у банка закончились лимиты, а программу приостановили. «В итоге вместо 2,7% мне предложили взять обычную ипотеку под 8%, а потом, с возобновлением программы, рефинансировать, но уже под 3%. А сейчас у Минсельхоза проблемы с выгрузкой реестра, поэтому пока я плачу по 8%», — негодует девушка.
2. Однокомнатная квартира в Гурьевске
30-летняя Анастасия тоже решила взять сельскую ипотеку для переезда в Гурьевск. Купить квартиру получилось только со второй попытки: в конце марта у банка возникли проблемы.
«Продавец согласился подождать, но в итоге опять выставил квартиру на продажу — мне ничего не сказал. Объявление заметила моя риелтор, запаниковала. Продавец сказал: успеете — заключим сделку с вами, нет — извиняйте».
Не хватило буквально пары дней. Дальше последовала «долгая возня с возвратом задатка — около ста тысяч рублей». Владелец был уверен, что ничего девушке не должен, поскольку сделка сорвалась по её вине. В этом его разубедили юристы.
Деньги я вернула, пригрозив, что пойду в суд.
Во второй раз проблем уже не было. Кредит на симпатичную квартиру по адекватной цене оформили быстро: «Банк, помня, как в прошлый раз всё сорвалось, проверил документы за пару дней». Через неделю девушка получила ключи.
По словам Насти, сейчас она заканчивает «косметику» в доме и выбор мебели. Итог: за недвижимость ценой в 2,5 миллиона девушка платит банку 10,6 тысячи в месяц, когда программа закончится, сумма вырастет до 16 тысяч.
3. Трёхкомнатная в конце Невского
Два года назад Ирина и Егор Беловы (имена изменены) переехали в Калининград из Казахстана. Жизнь в съёмной квартире супруги сразу обозначили как вариант временный: в планах — дети, а здесь «слышно, как сосед играет в танчики или кто-то сверху топает».
Пара мечтала о доме, смотрели в районе улиц Герцена и Невского, на Московском проспекте. Почти сразу попался немецкий особняк за 7,5 миллиона рублей — возле торгового центра «Сити».
«Он был с какой-то пристройкой — напомнил таунхаус. Внутри очень странная планировка, куча свободного места, но всё выглядит как-то несимпатично. Хозяйка заявляла, что это элитный ремонт с дорогой мебелью», — говорит Ирина.
Смутила девушку близость к соседям-пенсионерам — их жильё вплотную прилегало к участку. Продавец уверяла: они скоро переедут. «А зачем нам такое? Это как кот в мешке: вдруг новые соседи будут такие же молодые и вредные, как мы», — смеётся девушка.
В другой раз супруги договорились о встрече с владельцем особняка на Герцена. В итоге мужчина не появился: «Вы приехали смотреть дом? Смотрите».
От идеи с участком, где можно было бы разбить сад и грядки, мы в итоге отказались. Все дома либо в СНТ, либо в жопе атласа — дороги убитые.
С квартирами вышло попроще: выбирали между двумя вариантами в Ленинградском районе. Первая, на Куйбышева, требовала серьёзного ремонта: «Ещё и кухня маленькая — стол не влез бы, гостей принять негде. Эта «трёшка» была тоже за 7,5 миллиона».
«Остановились на трёхкомнатной в конце Невского. Она над офисными помещениями на первом этаже, с просторной кухней-студией, нужно только облицевать лоджию и освежить интерьер в ванной. Дом 2010-го года постройки», — как поясняет Ирина, хозяева оставят большую часть мебели и техники.
На поиски жилья у Беловых ушло два месяца, один из которых потратили на согласования в банке. «Сотрудники очень внимательно проверяют все документы. Заметили ошибку в планировке — хозяину пришлось повозиться с документами», — в ближайшие 15 лет супругам придётся платить 61 тысячу рублей ежемесячно.
4. «Двушка» с мансардой в посёлке Дорожное
Светлане 43 года, её мужу — 45. В Калининград они переехали из «большой» России, первое время жили в съёмной квартире. Год назад супруги решились на покупку своего жилья.
«На всё про всё ушло две-три недели — быстро, гладко. Квартиру присматривали через «Авито», потому что сервис считается вроде как хорошим. Чтобы не было проблем, помогали риелторы», — по словам Светланы, перед покупкой калининградцы посмотрели всего несколько вариантов.
Остановились на двухкомнатной квартире с мансардой в посёлке Дорожное — хотелось жить поближе к природе. «А это близко к Калининграду — всего десять километров до центра. За «серый ключ» мы заплатили 3,5 миллиона рублей. Ипотеку, кредит брать не нужно было — всё платили наличными с материнского капитала», — говорит Светлана.
Кому выгодны сейчас покупки?
Об ипотеке
Ипотеку выгодно брать, когда она составляет не более 10-15% от зарплаты. По словам гендиректора агентства недвижимости «Клипер» Олега Перевалова, на практике такое случается нечасто: калининградцы могут отдавать 20-30%, а то и половину своих доходов.
Долгосрочная ипотека выгоднее при растущих ценах. Повезло тем, кто взял её в июне 2020-го: «Стоимость жилья и ставки были ниже нынешних».
Перед получением кредита эксперт советует внимательнее читать договоры. Например, в сельской ипотеке очень жёсткие условия — при просроченных платежах программу могут отменить, после этого клиента переведут на коммерческую ставку.
Бывает, люди думают: заплачу на неделю позже — ничего страшного. А потом вместо тех 3% будут платить больше 10%.
Краткосрочный вариант выгоден тем, кто берёт кредит с высоким процентом собственных средств. «Если что-то произойдёт или ипотеку придётся закрывать, средств на другое жильё уже хватит», — говорит Перевалов.
Ипотека или рассрочка от застройщика? У второго, поясняет эксперт, будет спокойнее, однако выплатить всё придётся за год или два. Банк «за просроченные платежи может обложить санкциями».
О квартирах
Мода на «серый ключ» проходит — через ближайшие пять лет, предполагает риелтор, такие квартиры и вовсе перестанут пользоваться спросом.
«Во-первых, чтобы сделали отделку, люди месяцами ждут качественных подрядчиков. А если брали ипотеку, то продуктом ещё и пользоваться несколько месяцев нельзя. Нельзя сдавать в аренду, самому жить тоже».
Отделка за свой счёт выходит дороже. Выгоднее въехать «на всё готовое»: «Вы не берёте потребительский кредит и выгадываете по деньгам, оказываетесь в плюсе по времени и можете сразу пользоваться либо сдавать в аренду, всё окупается», — говорит Олег Перевалов.
Люди сейчас наигрались в отделки — это почти полгода. Поэтому квартиры с ремонтом разлетаются со свистом, а «серый ключ» стоит.
Эксперт предполагает, что в ближайшее время стабилизируются цены на новостройки и неликвидное жильё — квартиры в панельках советской постройки с центральным отоплением. Недвижимость с отделкой в новых домах, наоборот, поднимется в цене.
«В этом сегменте дефицит предложений, а спрос очень устойчивый. Это толкает стоимость вверх. Калининград — город принимающий, сюда отовсюду едут. Даже если в России будет откат назад, это не наша история — в лучшем случае стагнация».
В Калининградской области из-за дефицита предложений долгосрочная аренда квартир подорожала на 30-50%. Эксперты рассказали, когда ждать стабилизации на рынке.
