Восемь ловушек, в которые калининградцы могут попасть при съёме квартиры

Поиск съёмной квартиры через знакомых может отнять много времени и сил. Продвинутые калининградцы ищут жильё на сайтах объявлений. "Клопс" узнал у риелторов и юристов, на что обращать внимание арендаторам и как обезопасить себя.

1. "Эта квартира сдана, но есть такая же в соседнем доме"

Представьте ситуацию: вы определились с фаворитом. Квартира со свежим ремонтом вам территориально удобна, да и цена выглядит адекватной. Набираете номер и чувствуете разочарование: объявление неактуальное, "хозяева нашли жильцов несколько дней назад".

На сегодняшний день "Авито" у нас является самой популярной площадкой для рекламы. Есть также "ДомКлик", "Циан" и "Яндекс.Недвижимость", но как правило, объявления дублируются: агенты добавляют их через CRM-системы. А вот с удалением возникают проблемы", — риелтор "Калининградской недвижимости" Ольга Фисенко рассказывает, что некоторые объявления "болтаются" по сайтам годами.

Голос в трубке не спешит прощаться: "Я могу предложить вам похожую квартиру в этом районе, посмотрите?" Аналог может сильно отличаться от выбранной квартиры: меняются и цена, и качество.

Покупатель хочет самое дешёвое и красивое — как раз такие объявления будут попадать в категорию фейков. Отличить фейковое объявление достаточно просто: низкая цена, плохое качество фотографий, а в описании указано, что [агентство] несёт ответственность по всем фронтам", — заманчивую оговорку выставляют ключевой особенностью фирмы, предлагающей снять недвижимость.

Очень часто до самой интересной квартиры, продолжает Ольга, крайне трудно дозвониться — по номеру будет включена переадресация. Обращайте внимание на отзывы других пользователей: даже "одному из десяти попытавшихся никто не перезванивает".

2. "Конечно, посмотреть можно. Подъезжайте к нам в офис"

Другая ловушка. Приятная квартира с симпатичной ценой свободна, выйти на неё можно через агентства недвижимости. Но чтобы посмотреть вживую, нужно приехать в офис.

Месяц назад я искала однушку в Центральном районе и увидела несколько таких объявлений. Всё хорошо: чисто, недорого и выглядит адекватно. Когда я позвонила, сказали приехать в офис — оттуда вроде как поедем с агентом прямо на место", — поделилась опытом 27-летняя калининградка Ирина.

Такое объявление, объясняет риелтор Ольга Фисенко, тоже может оказаться трюком. "Агенты поведут через три двора и покажут другую квартиру. Не ту, которую человек хотел выбрать", — отмечает она.

Я искал "двушку" по нескольким районам: и в Центральном, и в Ленинградском. Одна квартира за 11 "косарей" находилась совсем рядом с моим нынешним домом, а предлагали сначала заехать в офис на другом конце города. Ну и проболтался он: надо заключить договор на просмотр квартиры. По этому документу я заплачу агентству комиссию в районе семи тысяч рублей. Если жильё не подойдёт — смотри и жди другого варианта, но деньги никто не вернёт", — рассказывает 23-летний калининградец Михаил.

3. Фальшивый спрос

44-летняя жительница Знаменска Валентина переехала в Калининград пять лет назад. Женщина вспоминает трюк, с помощью которого ушлые риелторы попытались провести её и мужа.

Мы решили снимать однокомнатную квартирку на Ленинском проспекте. Окна выходили во двор, евроремонт, никаких ковров с клопами на стене. Пишет нам девушка-агент время и говорит, что там ещё какие-то люди придут — они тоже заинтересованы".

Агент опаздывала, Валентина увидела ожидающее у подъезда семейство соперников и завела с ними разговор. "Трещали без умолку! Что это самое достойное предложение, как они намучились с поисками. Страшилок рассказали про собственников разных. Признаюсь, сразу почувствовала подвох", — липовые конкуренты уверяли, что только агентства предлагают "нормальные" квартиры.

Я как-то случайно взглянула в экран телефона той женщины. И что думаете? Она переписывалась с девушкой-риелтором! Точный разговор не вспомню, но это была удочка. Когда мы зашли в квартиру, начался натуральный цирк. Они были готовы "снять" прямо сейчас, ногами только не топали", — на поддельный ажиотаж клиентка не купилась.

Вернувшись домой, Валентина удалила объявление из списка избранных. Агент, вспоминает она, перезвонила через день: спрашивала, интересно ли женщине предложение или можно отдавать более инициативным клиентам.

4. Хрущёвки с необъятными комнатами

Выбирая квартиру через интернет, следует помнить: фотографии — не ваши друзья. Собственникам и агентствам давно знакомы фокусы с виртуальным расширением пространства. Вот некоторые приёмы:

— Открытые двери "съедают" метры не только визуально, но и фактически;

— Шторы в тон стенам и обилие естественного света делают комнату шире;

— Полосы на обоях и полах вытягивают пространство;

— Минимализм в действии: уберите лишние из комнаты, помните о порядке;

— Добавьте зеркал.

Когда всё вышеперечисленное оказалось испробованным, но так и не помогло, в ход идёт тяжёлая артиллерия — фоторедакторы.

5. "Прямо от собственника"

Есть ещё один трюк — цифры на фото, которые якобы подтверждают, что квартиру сдаёт собственник без участия третьих лиц. Но заветная комбинация вовсе не гарантия надёжности и чистоты сделки. По словам риелтора, для публикации могут использоваться снимки из журналов о недвижимости или других источников.

"Авито" сейчас не пропускает одинаковые фотографии, поэтому они могут быть с ощутимым зернистым эффектом", — рассказывает Ольга о признаках фейка.

Существует два типа "нумерации". В первом случае цифры наносятся поверх фото как водяной знак. Такое объявление может смастерить каждый, в том числе мошенник. Во втором — арендодатели снимают квартиру, где в каждой комнате лежит листик с одинаковым набором чисел. Однако и здесь вас могут провести, сделав снимки, когда жильё сдавалось посуточно, или просто исподтишка.

6. Дешёвая "коммуналка" и скрытые долги

"Коммуналка за двушку — тысяча рублей в месяц", — калининградец Михаил увидел объявление на "Циане". Во время просмотра квартиры представительница агентства призналась, что такого быть не может. Платформа вынуждает арендодателей "занижать стоимость коммуналки, чтобы приложение автоматически не накручивало дополнительные суммы и выставляло квартиру в другие категории".

Будущему жильцу могут перейти и долги прошлых съёмщиков. При подписании договора просите отчёт о коммунальных платежах, чтобы вам неожиданно не отключили свет. Погасить задолженность можно и самостоятельно — в таком случае нужно письменное заверение, что эту сумму вычтут из арендной платы за следующий месяц.

7. Квартиры с сюрпризом

Агентства и собственники могут намеренно назначать неудобное время для просмотра. Не из вредности: пока светло, насекомые прячутся по углам, а буйные соседи ведут себя значительно тише. 19-летняя студентка Алиса рассказывала, что узнала о тараканах в многоэтажке на Московском проспекте только после заселения.

Я не первый раз сталкиваюсь с алкашами за стенкой, — уверяет 31-летний калининградец Вадим. — Когда это выяснится, будет поздно: тут либо съезжай, либо участкового каждый вечер вызывай. Надо смотреть подъезд: какой запах, чисто там или нет, какие двери у соседей, везде ли целы лампочки".

8. Кривоногий и хромой

Всю технику и мебель в квартире нужно проверить до составления договора. Если арендодатель обещает устранить дефекты после вашего новоселья, отнеситесь критически: этого может не случиться.

После заселения поняла, что подтекают трубы. Заметила небольшой скол на раковине в туалете, телевизор работал с перебоями. А ещё в квартире несло проводкой. Долго мы ссорились с хозяйкой. Она включала дурочку, как будто не знала. Нет, это я, блин, всё раздолбала!" — возмущается Валентина.

Что говорит юрист

Если вы планируете снимать жильё на срок больше года, такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестре, напоминает калининградский юрист Евгения Рожкова.

В первую очередь убедитесь, что снимает квартиру именно у собственника — проверить это можно с помощью выписки из ЕГРП. Если у квартиры несколько владельцев, требуется согласие каждого из них.

Если собственник один, но он в браке и квартира приобретена во время брака, лучше убедиться в наличии письменного согласия второго супруга. Когда согласия других собственников нет — сделку можно оспорить в судебном порядке".

Бывает и так, что от имени собственника дела ведёт его представитель, полномочия которого должен заверить нотариус. "Но и тут не всё просто: доверенность может быть отозвана на момент подписания договора", — проверить её можно на сайте нотариальной палаты.

Обратите внимание на права и обязанности обеих сторон. Все тонкости должны отображаться в договоре: размер арендной платы и сроки её внесения, обязанности по текущему и капитальному ремонту квартиры, порядок внесения коммунальных платежей.

В договоре должны быть указаны реквизиты того, кто получает арендную плату, если предусмотрен безналичный расчёт. При переводе безналом обязательно указывайте назначения платежа: за какой период производится арендная плата, реквизиты договора", — деньги можно переводить как напрямую собственнику, так и другому лицу, указанному в соглашении.

Расчёт по "коммуналке" должен быть строго регламентирован. Вы платите только за те услуги, которые указаны в договоре, добавляет Рожкова. Делать это можно двумя способами: платит либо съёмщик, либо владелец квартиры. Во втором случае арендатор будет компенсировать расходы.

Для арендатора важно уделить особое внимание разделу, посвящённому ответственности. Необходимо указать, при каких обстоятельствах она наступает. Например, если есть неустойка за неуплату арендной платы, она должна быть установлена в разумных пределах".

В некоторых случаях допускается расторжение договора и выселение съёмщика. Например, если вы специально испортили хозяйское имущество, регулярно нарушаете общественный порядок или дважды просрочили арендную плату.

В день, когда арендатор заезжает в квартиру, обязательно нужно составить акт приёма-передачи. Там нужно указать, какое имущество кроме самой квартиры вы получаете. Проверить, чтобы всё работало и было в исправном состоянии. Если есть недостатки — допустим, сломан диван — указывайте в акте", — тем самым съёмщик избежит проблем при выселении.

В этом же акте фиксируются показания счётчиков — только с этого момента обязанность по оплате переходит к новому жильцу.