Недавнее падение рубля по отношению к иностранным валютам отразится на всех сферах экономики, включая недвижимость. Как ситуация изменит цены на «квадрат» в Калининграде, «Клопс» рассказали эксперты.
Плюс треть к новостройкам
За прошедший год в Калининграде и пригородах цены за «квадрат» в новостройках увеличились на 30-35%, рассказывает президент региональной гильдии риелторов Олег Перевалов. Но это не значит, что все сделки заключались по такой стоимости.
«Многие застройщики в рекламе размещают цены завышенные — заградительные, чтобы сразу большие объёмы не продавались. По ним динамика продаж крайне низкая, по принципу "а вдруг кто-то сдуру возьмёт?"».
На цены повлияли подорожавшие стройматериалы, льготная ипотека, дефицит хороших локаций.
«Если где-то появляются новостройки в удобных местах, то сразу цены растут — люди будут переплачивать. Основной триггер это, конечно, активная миграция, но приезжие больше нацелены на готовый продукт и толкают вперёд рынок «вторички». Люди едут в один конец, им элементарно некогда искать подрядчиков и заниматься ремонтом», — считает Перевалов.
По словам эксперта, сейчас большинство калининградских застройщиков не могут порадовать потенциальных покупателей отделкой, поскольку «и так неплохо берут».
Риелтор агентства «Калининградская недвижимость» Ольга Фисенко фиксирует подорожание на уровне 50% — на некоторых объектах резкий рост прослеживается с лета прошлого года: «Если сравнивать цены июля 2021-го и января 2022-го, разница местами в плюс 40%».
«Сейчас рост прослеживается, но уже менее выражен. Есть объекты, где покупательский спрос меньше. Как результат — цены на прежнем уровне. А есть объекты, по которым, наоборот, пересмотрели стоимость из-за высокого спроса, новую цену ещё не озвучили», — добавила эксперт.
Падение «деревянного»
По словам Перевалова, рынок недвижимости очень инертный — колебания валют на него никогда не влияли слишком быстро:
«Вспомним кризис 2008-го. На рынке это отразилось с запозданием в несколько месяцев, к началу 2009 года. Рынок недвижимости шёл своим путём, там ещё цены держались, хотя уже валюта обесценилась», — специалист отмечает, что в ближайшее время волатильность также не окажет эффекта.
Пандемия подняла цены на «вторичку»
Не меньше за 2021-й выросло в цене вторичное жилье — плюс 40% к средней стоимости. Низкокачественные квартиры прибавили 10-20% к стоимости, в новых домах с «автономкой» и хорошей отделкой — 60-70%.
«То есть «вторичка» пользуется спросом более устойчивым, потому что это уже готовый продукт. Особо качественных предложений крайне мало, идёт сильный перекос по спросу — предложению: люди готовы переплачивать за квартиру, в которую можно заезжать и жить. К тому же эти вещи можно включить в ипотеку», — говорит Олег Перевалов.
Сейчас рынок вторичного жилья чувствует себя неплохо, однако взрывной период 2020-2021 годов сказался «психологически высокими ценами для Калининграда». Как отмечает Перевалов, стоимость «квадрата» соответствует реалиям.
«Пандемия помогла. Люди поехали, увидели: регион комфортный, интересный. Цены сейчас на адекватном уровне, но с точки зрения обывателя, рост сильный. Зарплаты ведь за эти полтора-два года ни у кого в два раза не выросли», — отмечает глава гильдии риелторов.
Что будет дальше?
С началом 2022-го в Калининграде ощущается замедление роста цен на недвижимость. Олег Перевалов предполагает, что следующим этапом будет стагнация: «Это объяснимо, не может же каждый год [стоимость] увеличиваться на 30-40%». Эту точку зрения поддерживает и Ольга Фисенко. По её мнению, если рост цен и будет, то не таким резким, как в прошлом году.
Власти рассчитывают, что снизить стоимость недвижимости поможет введение в оборот больших земельных массивов. Эксперты на такие прогнозы смотрят со скепсисом.
«Цена целиком и полностью зависит от застройщиков. Маловероятно, что при высоком спросе они будут держать приемлемые цены. Чем выше спрос, тем быстрее застройщики реагируют на изменение — и тут дело даже не в увеличении стоимости стройматериалов», — считает Фисенко.
Что делать с «квадратом»
В прошлом году после повышения ставок ЦБ часть местных инвесторов покинула рынок недвижимости. А выгодно ли сейчас заниматься куплей-продажей жилья? Олег Перевалов советует фиксировать позиции, со сделками лучше повременить:
«Растёт или не растёт? Недвижимость — это не только риски, но и налогообложение: если ты выходишь через пять лет, то на какую-то сумму попадаешь. А что касается бытовых сделок, здесь надо смотреть только на свои потребности, а не ориентироваться на эти качели».
По мнению Ольги Фисенко, текущие изменения не должны влиять на решение о смене квартиры: «Если вы чётко понимаете свою цель, конечно, стоит продавать и покупать».
Калининград занял четвёртое место в списке городов с максимальным ростом цен на вторичном рынке жилья. По данным аналитиков, этот тип недвижимости подорожал на 37%.
