На сегодняшний день в Калининграде стоимость жилья достигла своего пика и дорожать уже не будет. Спрос на недвижимость упал: собственники надеялись, что квартиры даже по завышенным ценам будут продаваться как горячие пирожки, опираясь на опыт лета 2020 года. Однако этого не случилось.
Что происходит на рынке недвижимости сегодня и почему калининградский риелтор рекомендовал «немедленно продавать» квартиры, выяснял «Клопс».
«Где ещё можно так заработать?»
Рекомендация руководителя агентства недвижимости «Авеню-Риэлт» Марата Субхангулова продавать квартиры немедленно адресуется собственникам, которым важно продать квартиру подороже, пока цена достигла своего максимума, и речь идёт о «вторичке», объяснил «Клопс» эксперт.
«Потому что цены на пике, почему бы не продать? Я тоже свою квартиру купил за 2,5 млн рублей, за 3,8 млн выставил и она «улетела» сразу. Где ещё можно так заработать?» — объяснил Субхангулов.
Сейчас спрос на покупку «квадратов» в Калининграде падает — все инвесторы, что хотели выкупить квартиры с целью перепродажи, уже вложили свои деньги в недвижимость. В то же время у рядовых граждан доходы не особо выросли, а цены на 30% как минимум поднялись. Люди не готовы покупать недвижимость, брать ипотеку — это накладно, поэтому они откладывают покупку, поясняет Субхангулов.
«Спрос падает, люди не готовы по таким ценам покупать. Стоимость недвижимости достигла своего максимума, повышения не будет, стоит ждать только снижения, оно сейчас и происходит. Люди, которым реально нужно продать объекты, вынуждены демпинговать», — говорит Субхангулов.
У инвестора дешевле?
Несмотря на то, что инвесторы уже выкупили квартиры и делают там ремонт, в продаже их не так много. А если и появляются, то такие «квадраты» стоят даже дешевле, чем у застройщиков, процентов на пять, уверен эксперт.
«Потому что они в своё время успели купить по невысоким ценам — грубо говоря, они покупали квартиры до первого подорожания», — поясняет Субхангулов.
«Застройщики в деньгах особо не нуждаются»
Субхангулов предвещал смягчение схем продаж от девелоперов: «Я не знаю, какие схемы они будут придумывать, но, как правило, они или снижают цены, иногда на 5-10 квартир, или готовы на рассрочку». А это повлияет и на стоимость "вторички"».
Сейчас застройщики очень хорошо продали за прошлый год и в деньгах особо не нуждаются.
Но всё равно это рано или поздно закончится, им нужно будет строить и понадобятся деньги, а если застой будет продолжаться, то они будут вынуждены снижать свои цены», — поясняет риелтор.
Как поведёт себя рынок, станет ясно через полгода, заключил Субхангулов.
Эмоциональное заявление
Гендиректор Союза профессиональных риелторов Татьяна Гилёва считает высказывание своего коллеги о немедленной продаже экспрессивным. Но объяснила, что за этим кроется:
В ближайшие три-четыре месяца квартиры дорожать не будут, скорее цены будут «приводиться в порядок». Но это не значит, что тенденция идёт к удешевлению, причём как на «вторичном» рынке, так и в новостройках.
Это значит, что необоснованно завышенные цены на квартиры начнут соответствовать своей рыночной стоимости. А застройщикам просто не из чего скидывать цены, добавила она.
«Скорее сейчас будет либо снижение объёма продаж, либо застройщик будет придерживать квадраты. Возможно, появятся квартиры с акциями на первый и последний этажи. До нового года нельзя будет договориться с застройщиками о рассрочке или снижении цены, ведь это не их каприз, так диктует система проектного финансирования. Она не позволяет быть прям очень лояльными», — рассуждает риелтор.
У девелоперов чёткий график: построили этап — получили кредит, не построили, вовремя не ввели, продлили разрешение на строительство — получили увеличение процентной ставки, как штрафную санкцию, объясняет Гилёва.
«Поэтому гибче навряд ли они будут, но я бы и не назвала их жёсткими сейчас, просто таковы рыночные условия, в которых им приходится работать»,— добавила риелтор.
Ждали, что будет как в 2020-м
Почему же тогда собственники так завысили цены? Всё просто — продавцы ждали, что рынок будет также активен, как и в прошлом году, а не случилось. Год назад наложилось много факторов, которые вызвали ажиотаж на рынке, в том числе и отложенный спрос, и наплыв туристов, и льготная ипотека.
«Все надеялись, что летом к нам поедут приезжие — это нормальная потребительская психология. Тот год показал, что у нас покупались квартиры с явно перегретыми ценами, от которых в шоке были даже мы»,— сказала Гилёва.
Цены сильно перегреты, поэтому квартиры будут либо просто сняты с продажи, либо их приведут в ценовое соответствие по своему сегменту, иначе шансов на продажу нет, прогнозирует эксперт.
Раньше был рынок продавца, теперь он меняется в сторону покупателя.
Появляются предложения по адекватным ценам, и у покупателей есть шанс выбрать, соответственно. Он уже будет выходить и выбирать и купит у того, кто даст более правильную цену».
Как понять, что цена завышена?
Татьяна Гилёва рекомендует задавать собственникам один вопрос: как много просмотров у квартиры в день? Если от желающих нет отбоя, значит, цена соответствует. Если в гости наведаются только риелторы, то стоит задуматься.
«У риелторов своя задача — они хотят внести квартиру в базу. Это не показы. Даже самая плохенькая, убитая, без ремонта «однушка» где-то на самой окраине, на Камской, будет стоить 1,4 млн, её заберут в два дня. Но если её поставят по рынку в 2–2,3 млн рублей и показов нет, значит, квартира всё-таки переоценена», — заключила Татьяна Гилёва.
Что происходило на калининградском рынке недвижимости год назад, можно узнать здесь. Как изменилась ситуация к апрелю 2021 года, мы подробно рассказывали в этой статье. Взгляд на ситуацию на рынке глазами застройщиков можно прочитать тут.
