Дефицит предложений и неликвидные квартиры: когда и какое жильё выгодно продавать и покупать в Калининграде

Рынок недвижимости региона начал восстанавливаться после пандемии. В ряде сегментов цены начали расти, а стоимость некоторых объектов, наоборот, поползла вниз. "Клопс" узнал, когда лучше продавать и покупать квартиру.

Переуступки и новое жильё

С введением льготной ипотеки под 6,5% активизировался интерес покупателей к новостройкам. 

Спросом пользуется жильё в большой степени готовности или уже построенные. Значительную долю квартир уже размели. Предложений осталось довольно мало. Покупателю интересны и вчерашние новостройки, которые выходят на вторичный рынок. Можно ожидать лёгкий дефицит предложений в этом сегменте, и он нескоро восполнится. Если есть возможность — можно придержать такую квартиру. Через несколько месяцев она будет стоить дороже", — говорит глава агентства недвижимости "Клипер" Олег Перевалов, добавляя, что покупку не стоит откладывать надолго: стоимость может вырасти.

Первичный рынок делится на рынок застройщика и рынок переуступок. Цены на первом будут увеличиваться, сегмент переуступок будет соизмерим с долей новой вторички. Увеличится разница между ценой застройщика и ценой продавца-физлица", — предполагает генеральный директор компании "Единый центр инвестиций" Роман Корякин.

Переуступка — это продажа права на квартиру в строящемся доме одним человеком другому. В агентстве недвижимости "Метриум" поясняют: льготная ипотека действует только на покупку у юрлиц. Чтобы воспользоваться такой программой, собственнику придётся сначала передать права на "квадраты" юрлицу и от его имени заключать договор.

Вторичка старая и новая

Льготных программ для покупки квартир на вторичном рынке нет. По данным "Дом.рф", в мае средняя ставка по кредитам на вторичку составила 8,46%, что на 2,7% больше, чем на первичку. Эта доля рынка делится на две категории — устаревшая и новая (построенная в 2000-2005 годов). И если последняя растёт в цене, то первая только дешевеет.

То, что нужно срочно продавать, — весь старый фонд. Особенно квартиры большого метража с центральным отоплением. Цены на них будут только падать. С распространением новостроек с автономкой такое жильё не востребовано. Люди не хотят переплачивать за коммуналку", — подчеркнул глава агентства недвижимости "Авеню Риэлт" Марат Субхангулов, добавив, что исключение — квартиры в центре.

Могут быть востребованы квартиры вблизи достопримечательностей для посуточной сдачи. Старое жильё в бывшем Балтийском районе, Чкаловске и на других окраинах города лучше выставить на продажу уже сегодня — в перспективе эти районы будут застраиваться. Эти квартиры не смогут конкурировать с новостройками и упадут в цене.

Морально устаревшая недвижимость — хрущёвки, немецкие дома барачного типа для рабочих. Она продолжает дешеветь", — объяснил Олег Перевалов.

Дефицит предложений

В связи с повышенным спросом из-за льготной ипотеки на рынке сократилось число новостроек. Стало меньше и вторички — многие приостановили продажи из-за пандемии. Желающим купить новое жильё, советуют не откладывать сделку. Льготная программа действует до 1 ноября.

Оживление рынка может произойти за счет вторички: во время самоизоляции выросло число невостребованных квартир под аренду. Их собственники могут задуматься о продаже, полагают риелторы "Метриум". Кроме того, с ростом турпотока в Калининград может увеличиться спрос на квартиры в центре для сдачи в посуточную аренду.

Подождать имеет смысл в том случае, если вы хотите приобрести старую вторичку: на фоне остальных сегментов рынка её стоимость уменьшится", — обращает внимание Роман Корякин.

Ставки по ипотеке на вторичное жильё от банков также постепенно сокращаются. В среднем по июлю она опустилась на 0,25% вслед за снижением ключевой ставки. Потенциальным покупателям советуют подождать до конца года: по мнению экспертов, возможно дальнейшее сокращение ставок по кредитам. "Наиболее вероятный уровень — 7-7,5%", — говорят в "Метриум".

Специалисты рассказали, от чего зависят цены на жильё в Калининграде и области.