Рост цен, уход компаний: как изменения в законе о дольщиках скажутся на калининградском рынке недвижимости

С 1 июля вступили в силу поправки в федеральный закон "Об участии в долевом строительстве…" №214-ФЗ. Он серьёзно меняет принцип использования средств дольщиков при возведении жилых домов. Что изменится для покупателей жилья и как нововведения повлияют на рынок — в материале "Клопс".

Безопасные сделки

Значимое изменение в законе — введение эскроу-счетов. Если раньше, покупая квартиру в строящемся доме, дольщик переводил деньги напрямую компании, то теперь средства будут переводиться на особый счёт в банке. Застройщик не сможет воспользоваться финансами, пока жильё не будет передано владельцам. Мера призвана повысить надёжность сделок с недвижимостью и избежать появления обманутых дольщиков и недостроенных домов. В случае банкротства компании-застройщика или незавершения строительства вкладчики смогут забрать свои деньги с эскроу-счёта.

"Сама процедура приобретения квартир никак не изменится для покупателя", — акцентировал внимание глава "Центра новостроек" Игорь Булгаков. Для застройщика становится важной постановка дома на кадастровый учёт. "Благодаря новой инвестиционной схеме компания разделит интересы жильцов: только проведя кадастровый учёт и запустив процедуру регистрации квартир в собственность, она сможет получить от банка средства дольщиков", — поясняет эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко. 

Подать заявление и требуемые документы на регистрацию прав собственности можно в офисе МФЦ, на сайте Росреестра или портале госуслуг. Не позднее чем через семь рабочих дней заявитель должен стать полноправным владельцем недвижимости. 

"Состав пакета документов зависит от условий приобретения недвижимости. Имеет значение, использовались ли кредит или ипотека, привлекалось ли доверенное лицо, есть ли среди владельцев квартиры несовершеннолетние, — поясняет Надежда Лещенко — При этом обязательно надо представить договор долевого участия и акт приёма-передачи".

Приостановка рынка

Компании теперь будут либо возводить дома за свой счёт, либо брать кредит у банка, где открыт эскроу-счёт. При этом на счету компании должно быть хотя бы 10% от суммы, необходимой для строительства. Чтобы деньги не тратились на другие цели, для компаний установлен запрет на ведение проектов, не связанных с жилищным строительством. Также вводится обязательное банковское сопровождение проектов и ужесточение контроля за расходованием застройщиком денежных средств.

Сейчас продолжить работу по старым правилам могут только те застройщики, объекты которых по данным на 1 июля возведены более чем на 30%. Степень готовности будет оценивать специальная комиссия под руководством Минстроя РФ. 

"Может быть приостановка по всем новостройкам до прохождения комиссии. Компании должны будут получить санкции на продолжение работ. Сколько времени уйдёт на проверку и оценку, пока неясно", — пояснил директор группы компаний "Клипер-Недвижимость" Олег Перевалов.

Закрытие компаний

Новые правила могут привести к тому, что небольшие компании, не имеющие чёткой стратегии развития и собственных средств, могут уйти с рынка, отмечают специалисты. 

"Ряд девелоперов, в основном региональных, не сможет получить финансирование в банках, это вызовет волну банкротств среди строительных компаний и, как следствие, уменьшение ассортимента на рынке жилья. Возможен и временный дефицит, который, скорее всего, станет регулироваться государственными рычагами", — считает директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев.

В то же время возможно объединение компаний и появление новых проектов на рынке, считает руководитель "Регионального Центра Новостроек" Калининграда Игорь Булгаков. "Местный рынок недвижимости невелик. Небольшие и крупные застройщики — все друг друга знают. Есть шанс на появление общих крупных проектов при совместном финансировании фирм, которые решат работать вместе, чтобы не брать кредиты", — говорит риелтор.

Рост цен

Эксперты считают, что законодательные изменения повлияют на ценообразование на рынке недвижимости, но резкого роста цен пока ожидать не приходится. Стоимость жилья поднимется, но постепенно.

"Рост цен будет неизбежен, по некоторым данным от четырёх до 15 процентов. Однако это перспектива не ближайших месяцев, а, скорее, лет", — отметил Сергей Разуваев.

"Рынок постоянно меняет цену. Например, некоторые застройщики снижают стоимость жилья вплоть до десяти процентов, если нужно получить деньги на возведение нового объекта", — поделился Игорь Булгаков.

По его мнению, расценки могут повыситься примерно на 5%. Зависит от банков и условий, которые они предоставят застройщикам.

"Последние три месяца многие застройщики корректировали цены на повышение. Оно достигло 10–15 процентов. Резкого роста с 1 июля не будет. Но те, кто быстро получит разрешения от Минстроя, закончат стройку и воспользуются конъюнктурой, могут завысить стоимость", — добавил Олег Перевалов. 

Он акцентировал внимание на том, что при снижении реальных доходов населения стоимость недвижимости сильно увеличиваться не может.

География застройки и "серый ключ" 

В перспективе изменения ФЗ №214 могут сказаться на географии застройки, предполагает Игорь Булгаков.

"В некоторых районах нет спроса на жильё. Раньше, если там строили дома, покупатели даже не бронировали квартиры — свободных площадей было достаточно. Сейчас смысл возводить объекты в таком месте пропадает", — объясняет специалист.

Кроме того, поправки могут повлиять этажность домов. 

"Некрупные застройщики, чтобы не брать кредиты и строить за свой счёт, будут возводить малоэтажные здания", — подчеркнул глава "Центра новостроек".

В перспективе нововведения должны привести к улучшению качества строящегося и продаваемого жилья, уверен Олег Перевалов. 

"Калининградский рынок может избавиться от "серого ключа", которого сейчас очень много. Сегодня многие строят и рассчитывают, что это проглотят. Это явление уйдёт", — заключил риелтор.

Что надо учесть при покупке квартиры в новостройке Калининграда — в специальном материале "Клопс". Какие факторы влияют на цену вторичного жилья — в обзоре редакции.